投资项目评估

项目评价方法种类？

1、投资回收期＝原始投资额／每年（相等）营业净现金流量
2、投资报酬率＝年平均净现金流量／初始投资额

3、内部收益率：是反映工程项目经济效果的一项基本指标。指投资项目在建设和生产服务期内，各年净现金流量现值累计等于零时的贴现率。
4、利润指数：是指投资项目未来收益的兑现值与初始投资的现值之比，说明每元投资现值所取得的收益现值，显示投资项目的经济效果。利润指数越高投资效益越好。


另外还要对项目的风险进行评定
项目风险评定表
项目名称： 年 月 日
名称 程度 结果
80% 60% 40% 20%

项目法律文件签定程度 完全签定 法律文件签定 非法律文件签定 未签定
项目资金投入程度 投入未超计划 按计划投入 超计划投入 远超计划或无计划
项目累计已开发时间 3个月以内 3~6个月 6~9个月 9个月以上
项目人员工资情况 数量工资合理 工资基本合理 不合理 很不合理
项目人员控制程度 完全控制 大部分控制 少部分控制 无法控制
项目取得首次收入时间 已取得 6个月内取得 1年内取得 一年以上或不清楚

企业投资决策评价标准及方法有哪些？

【评价标准】1、静态投资回收期（简称回收期），是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始投资所需要的全部时间。它有“包括建设期的投资回收期”和“不包括建设期的投资回收期”两种形式。2、又称投资利润率是指投资收益（税后）占投资成本的比率。3、净现值,是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资方案的一种方法。该方法利用净现金效益量的总现值与净现金投资量算出净现值，然后根据净现值的大小来评价投资方案。净现值为正值，投资方案是可以接受的；净现值是负值，投资方案就是不可接受的。净现值越大，投资方案越好。净现值法是一种比较科学也比较简便的投资方案评价方法。4、净现值率（NPVR）又称净现值比、净现值指数，它是净现值与投资现值之比，表示单位投资所得的净现值。净现值率小，单位投资的收益就低，净现值率大，单位投资的收益就高。5、获利指数，是指投资方案未来现金净流量现值与原始投资额现值的比值。现值指数法就是使用现值指数作为评价方案优劣的一种方法。现值指数大于1，方案可行，且现值指数越大方案越优。6、内部收益率法是用内部收益率来评价项目投资财务效益的方法。所谓内部收益率，就是资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。如果不使用电子计算机，内部收益率要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。【方法】一、确定投资目标确定企业投资目标是投资决策的前提。正确确定投资目标必须要做到：1、要在指导思想上明确为什么投资，最需要投资的环节、自身的条件与资源状况、市场环境的状况等。2、要考虑把眼前利益与长远利益结合起来，避免"短期与近视"可能带来的影响到企业全局和长远发展的不利情况。3、科学的投资决策是保证投资有效性的前提。要实事求是，注重对数据资料的分析和运用，不能靠拍脑袋来决定是关重大的投资决策方案。二、选择投资方向在明确投资目标后，就可以进一步拟定具体的投资方向。这一不也很重要，事关企业今后在哪里发展的问题。三、制定投资方案在决定投资方向之后，就要着手制定具体的投资方案，并对方案进行可行性论证。一般情况下，可行性决策方案是要求在两个以上，因为这样可以对不同的方案进行比较分析，对方案的选择是有利的。四、评价投资方案这一步主要是对投资风险与回报进行评价分析，由此来断定投资决策方案的可靠性如何。企业一定要把风险控制在它能够承受的范围之内，不能有过于投机或侥幸的心理，一旦企业所面临的风险超过其承受的能力，将会铸成大错，导致企业的灭亡。五、投资项目选择狭义的投资决策就是指决定投资项目这个环节。选择的投资项目必须是由相应一级的人来承担责任。把责任落实到具体的人，这样便于投资项目的进行。六、反馈调整决策方案和投资后的评价投资方案确定之后，还必须要根据环境和需要的不断变化，对原先的决策进行适时地调整，从而使投资决策更科学合理。

什么是投资项目评估

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第一章 导 论
本章综合介绍了项目评估的基本问题,包括投资与项目的关系,项目的分类,项目管理的一般程序,项目评估的内容,程序以及在开展项目评估时应遵循的基本原则等.
本章重点掌握的内容有:
1.投资与项目的关系
(1)投资的概念与特征
投资是经济主体(法人与自然人)为获得未来预期收益而在现时投入生产要素,以形成资产并实现其增值的经济活动;或是指经济主体(法人和自然人)为未来获得收益而现时投入的资金或资本.广义的投资包括生产性投资和金融投资,投资项目学中的投资仅指生产性投资.
投资具有以下特征:
(1)投入资金多;
(2)占用时间长;
(3)实施风险高;
(4)影响不可逆.
(2)投资与项目的关系
投资的最终载体是投资项目,项目作为开展投资活动的现实经济实体,是对投资进行管理的恰当场所之一.
(3)项目及分类
项目的一般概念是指在规定的时间预算范围内,按照一定的质量要求实现预定目标的一项一次性任务.投资项目是指在规定的期限内,为完成某项开发目标而规划的投资,政策,机构以及其他方面的综合体.或者说,项目是指花费一定资金以取得预期收益的一系列活动,具有独特的时间(项目寿命期)和独特的空间(项目场址), 是一个便于计划,筹资和实施的单位.
按照不同的划分标准项目可以分为以下几种类型:
按照性质的不同划分为:基本建设项目和更新改造项目.
按照内容的不同划分为:工业投资项目,非工业投资项目.
按照资金来源的不同划分为:政府投资项目,企业投资项目,"三资"项目.
2.项目管理的一般程序
项目周期是指项目从提议,论述,决策,到建设运营,直至报废为止的全过程.由于管理者的出发点和管理角度的不同,项目周期可分为投资项目管理周期和贷款项目管理周期两类.
在学习过程中,应注重投资项目周期管理和贷款项目周期管理适用的对象,出发点,侧重的方面,以及各自的规律.
3.项目评估内容
为了使投资决策的依据较为充分,项目评估主要从建设必要性,生产建设条件,财务效益,国民经济效益和社会效益五个方面对项目进行全面的技术经济论证.
4.项目评估应遵循的原则
为了保证评估工作的质量,在对项目开展评估时,评估人员应严格遵守以下原则:科学性原则,客观性原则,公正性原则,面向需求的原则,投入与产出相匹配的原则,资金时间价值原则
5.项目评估与可行性研究的关系
掌握二者之间的共性与差异
一般掌握的内容:
1.项目评估及其发展历程
2.项目评估的程序
第二章 项目建设必要性评估
从本章开始对项目评估的内容逐项展开讨论.项目建设必要性评估是对可行性研究报告中提出的项目建设的理由进行重新审查,分析和评估.
本章重点掌握的内容:
1.项目设立的背景分析
(1)设立项目的基本原因和方法
(2)设立项目的宏观经济环境
(3)设立项目的微观经济条件
2.市场调查
(1)市场调查的程序
(2)市场调查的内容,分为市场环境调查和市场专题调查两大类
(3)市场调查的方法
3.市场预测
重点掌握市场预测的方法,近期需求预测中的简单平衡法,购买力估算法和关联因素法,发展趋势预测中的时间序列预测法,回归预测汉,产品生命周期分析,经验判断法.掌握每种方法的涵义及其计算.
4.项目生产规模的概念及其决定因素
(1)生产规模
(2)规模经济
(3)项目生产规模的决定因素
5.项目生产规模的确定方法
(1)经验方法
(2 ) 规模效果曲线法
(3 ) 分步法
第三章 项目建设条件评估
项目建设条件评估,是对建项目在建设过程中和建成投产后的生产过程中所必须的条件进行评估,包括项目的资源条件评估,技术条件评估以及项目的机构条件评估等几个方面.
本章重点掌握的内容:
1.项目资源条件评估的原则
(1) 资源的开发利用要注意保持生态平衡,达到环境保护的有关要求.
(2) 对资源的开发利用要遵循多层次,多目标的原则,达到综合利用的要求.
(3) 对资源的开发利用要注意资源的供应数量,质量,服务年限,开采方式,利用条件等,达到经济开发的目的和要求.
(4) 对可再生的资源开发利用要注意保证资源的再生性,达到资源边疆补偿的要求.
(5) 要注意技术进步对资源利用的影响,达到最佳利用的要求.
(6) 对稀缺资源和供应紧张的资源要注意寻找替代产品,以达到满足项目生产的连续性要求 .
2.项目技术条件评估的原则
(1) 技术的先进性.主要是通过各种指标来体现,如劳动生产率,单位产品的原材料消耗水平,能源消耗水平等.
(2) 技术的适用性.
(3) 技术的经济性.
( 4) 技术的可靠性.
(5) 遵守国家有关的技术政策,法规和标准.
3.项目技术条件评估的内容
4.工艺评估的内容
工艺评估的目的是确定产品生产的全过程技术方法的可行性,它一般包括以下几项内容:
(1) 可靠性分析.
(2) 工艺对产品质量的保证程度分析.
(3) 经济性分析.
(4) 工艺对原材料的适应性分析.
(5) 生产工艺流程的均衡性分析.
5.项目机构条件评估的内容
(1 ) 项目的机构设置是否适当
(2 ) 项目机构是否满足项目建设的需要
(3)是否需要设立新的项目机构
(4)项目机构与项目外机构的协调
一般掌握的内容:
1.项目资源条件评估的内容
2.项目资源条件的评估
3.项目原材料供应条件的评估
4.项目燃料与动力条件评估,交通运输和通讯条件,项目售货员力量评估
5.项目设备的评估
6.工程设计方案的分析与评估
第四章 项目基础财务数据的测算与评估
项目基础财务数据的测算与评估为项目的财务效益评估和国民经济效益评估提供了完整,真实,可靠的依据.它是项目财务评估和国民经济评估的前提和基础,又是项目经济效益评估的重要组成部份.
本章重点掌握的内容:
1.财务数据估算的概念及内容
项目的财务数据估算是指在项目市场,资源,技术条件评估的基础上,从项目(或企业)的角度出发,依据现行的经济法规和价格政策,对一系列有关的财务数据进行调查,搜集,整理和测算,并编制有关的财务数据表格的工作.
项目基础财务数据估算的内容包括:
(1)投资成本费用估算
(2)生产成本,费用估算
(3)销售收入与税金的估算
(4)利润及其分配的估算
2.基础财务数据估算的原则
(1)合法性原则
(2)真实性原则
(3 ) 科学性原则
(4 ) 准确性原则
(5 ) 可比性原则
3.项目投资成本的测算
(1)项目总投资成本的内容
项目总投资成本是指投资项目从前期准备工作开始到项目全部建成投产为止所发生的全部投资费用.
建设项目投资估算包括建设投资估算,流动资金估算和建设期利息估算三部分.
(2)建设项目投资的构成与估算
建设投资是指建设单位在项目建设期与筹建期间所花费的全部费用,包括固定资产投资,无形资产投资,开办费及预备费.在学习中掌握每种费用的构成及估算方法.
(3)流动资金的构成与估算
流动资金的估算方法主要有扩大指标计算法和分项详细估算法.掌握流动资金的构成及每一种方法适应的项目与操作.
4.项目生产成本与费用的测算
(1)总成本费用的构成
总成本费用由生产成本和期间费用两部分构成.生产成本主要由生产过程中实际消耗的直接材料,直接工资,其他直接支出和制造费用.期间费用是指在一定会计期间发生的管理费用,财务费用和销售费用.
(2)总成本费用的估算
主要是对构成总成本费用的各种逐一进行测算,根据总成本费用估算表来进行.
5.项目收益与利润的测算
主要对项目销售收入,项目税金及附加,项目销售利润的估算,确定项目税后利润及其分配.
6.项目筹资方案评估
重点掌握项目筹资来源的分析.
第五章 项目财务效益评估
财务效益评估是投资项目评估中最主要的部分,它是根据项目财务与建设基础数据,对整个寿命期内的财务成本与收益情况进行评估,从而论证项目是否具有经济上的可行性.一般而言,财务效益评估是决定项目可行与否,银行是否提供贷款的基本依据.
本章重点掌握的内容:
1.项目财务效益评估的意义及内容
财务效益评估是判断项目是否可行的重要决策过程.它包括项目的盈利能力分析,清偿能力分析,财务外汇效果分析.
2.项目财务效益评估的基本财务报表
包括现金流量表,损益表,资产平衡表,财务外汇平衡表
3.项目盈利能力分析
(1) 静态盈利能力指标
静态盈利能力指标是指不考虑资金的时间价值计算的反映项目在生产期内某个代表年份或平均年份的盈利能力的技术经济指标.主要有投资利润率,投资利税率,资本金利润率三种.在学习过程中要掌握这三种指标的基本涵义,计算方法.
(2) 动态盈利能力指标
动态盈利能力指标是指考虑了资金的时间价值,差点儿项目不同时点的现金流量统一到计算期初计算评估的指标.主要有财务净现值,财务净现值率,财务内部收益率.在学习过程中要掌握这三种指标的基本涵义,计算方法.特别是利用这三种指标在不同方案进行比选时的作用要掌握清楚.
4.项目清偿能力分析
主要包括投资回收期分析,借款偿还期分析,项目运营期内资金流动性分析.在投资回期分析中把握静态投资回收期的计算方法,优缺点和动态投资回收期分析的方法,优缺点.在借款偿还期分析中掌握等本偿还,等额偿还,最大可能还款的涵义,计算方法,在什么情况采用.项目运营期内资金流动性分析要掌握反映资金流动比率的主要指标,包括资产负债率,流动比率和速动比率的含义,作用,计算方法.
一般掌握内容:
1.项目的资金时间价值
2.项目外汇效果分析
第六章 项目的国民经济效益评估
国民经济效益评估是投资项目评估的重要组成部分.发展中国家普遍存在经济资源特别是资金短缺的问题,应该尽可能高效率地使用已有的资源.因此,除了从项目的角度进行的财务效益评估之外,还应该从整个国民经济的角度评估项目对整个经济所做出的贡献与消耗的资源之间的关系,也就是进行国民经济效益评估.
本章重点掌握的内容有:
1.项目国民经济效益评估的定义与作用
国民经济效益评估又称经济评估,是根据国民经济长远发展目标和社会需要,采用费用与效益分析的方法,运用影子价格,影子汇率,影子工资和社会折现率等经济参数,计算分析项目需要国民经济为其付出的代价和它对国民经济的贡献,评估项目投资行为在宏观经济上的合理性.它的作用有:
(1)国民经济效益评估是在宏观经济层次上合理配置国家有限资源的需要.
(2)国民经济效益评估是真实反映项目对国民经济净贡献的需要.
(3)国民经济效益评估是投资决策科学化的需要.
2.项目财务效益评估与国民经济效益评估的关系
(1)共同点
评估的目的相同
评估基础相同
基本方法与主要指标的计算方法类同
(2)区别
评价的角度不同
评估的目的不同
费用与效益的含义和范围的划分不同
计算的基础不同
评估的内容与方法不同
(3)联系

企业财务评估是国民经济评估的基础
国民经济效益评估是企业财务效益评估的前提
3.项目国民经济效益评估报表
主要依靠两类报表:盈利能力评估所使用的效益费用流量表和评估外汇使用效益报表.
4.影子价格的概念与作用
影子价格又称最优计划价格,机会成本和会计价格,是指当社会经济处于某种最优状态时,能够反映社会劳动的消耗,资源稀缺程度和对最终产品需求情况的价格.
5.外贸货物与非外贸货物,特殊投入物的影子价格,资金的影子价格
掌握这几种影子价格的含义,计算方法
6.项目的国民经济效益分析
项目的国民经济效益分析主要是分析项目的国民经济盈利能力和外汇效果.
第七章 项目的不确定分析
投资项目评估是在项目正式运作前进行的,财务效益评估与国民经济效益评估中所使用的数据都是预测出来的,实际情况会与预测的结果有一定的偏差,从而使得项目的实际运营效果与评估的结果不相一致.通常将实际中发生变动的因素称为不确定性因素,相应的,将这种实际与预测的偏差的分析称为不确定性分析.不确定性分析也是项目评估中的重要组成部分,当两个项目的各项效益指标都相差不大时,就应该通过不确定性分析,选择风险较小的项目.
本章重点掌握的内容有:
1.项目结果产生不确定性的原因
不确定性的来源主要有经下几个方面:
(1 ) 物价变动
(2 ) 生产能力利用率的变化
(3 ) 工艺技术方案更改代价
(4 ) 建设工期与资金的变化
(5 ) 项目经济寿命变动
(6 ) 汇率的波动
(7 ) 国内外政策和规定的变化
(8 ) 其他不可预测的意外事件
2.项目不确定性分析的内容与方法
主要包括:
(1 ) 盈亏平衡分析
(2 ) 敏感性分析
(3)概率分析
(4 ) 风险决策分析
3.项目盈亏平衡分析的概念与方法
盈亏平衡分析是指根据项目正常生产年份的产量,成本,产品价格及税金等数据,计算分析产量,成本和盈利之间的平衡关系,确定销售收入等于生产总成本即盈亏平衡点的一种方法.盈亏平衡分析按分析的方法可以分为图解法和代数法.掌握这两种方法的基本含义和操作.
4.项目敏感性分析的概念与方法
敏感性分析是指在项目经济分析过程中,从诸多不确定性因素中找出对项目经济效益有重要影响的敏感性因素,并分析,测算其对项目经济效益的影响程度和敏感性程度.敏感性分析根据所涉及的因素分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析.掌握这两种分析方法的基本操作以及项目敏感性分析的局限性.
5.项目的概率分析
概率分析是指使用概率研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对投资项目评价指标影响的一种定量分析方法.
第八章 项目的社会评估
仅根据经济效益评估的结论不足以对项目作出最优选择,还必须从项目对社会发展的贡献和影响等方面分析其利弊得失,使项目得以整体优化,以保证其顺利实施,在实现投资效益的同时,促进社会进步.
本章重点掌握的内容有:
1.项目社会评估的概念
投资项目的社会评估,是分析评价项目为实现国家和地方的各项社会发展目标所作的贡献和影响,以及项目与社会的相互适应性.
2.项目社会评估的特点
(1)分析对象的宏观性
(2)分析目标的多元化
(3)分析方法的定性化

怎么评估一个项目是否值得投资，要注意一些什么？

投资特点：与其他形式的投资相比，项目投资具有投资内容独特(每个项目都至少涉及一项固定资产投资)、投资数额多、影响时间长(至少一年或一个营业周期以上)、发生频率低、变现能力差和投资风险大的特点。
投资分类：按照投资时间，项目投资可分为短期投资和长期投资．短期投资又称流动资产投资，是指在一年内能收回的投资。长期投资则是指一年以上才能收回的投资。由于长期投资中固定资产所占的比重最大，所以长期投资有时专指固定资产投资。按投资与企业生产经营的关系，企业投资可分为直接投资和间接投资。在非金融性企业中，直接投资所占比例很大。间接投资是指把资金投入证券等金融资产，以取得利息，股利或资本利得收入的投资。根据投资方向，企业投资可分为对内投资和对外投资两类。对内投资是指把资金投向公司内部，购置各种生产经营用资产的投资。对外投资是指公司以现金、实物、无形资产等方式或者以购买股票、债券等有价证券方式向其他单位的投资。根据投资在生产过程中的作用，企业投资可分为初创投资和后续投资。初创投资是在建立新企业时所进行的各种投资。后续投资则是指为巩固和发展企业在生产所进行的各种投资。
从决策的角度看，可把投资分为采纳与否投资和互斥选择投资。采纳与否投资是指决定是否投资于某一独立项目的决策。在两个或两个以上的项目中，只能选择其中之一的决策叫做互斥选择投资决策。按其涉及内容还可进一步细分为单纯固定资产投资和完整工业投资项目。单纯固定资产投资项目特点在于：在投资中只包括为取得固定资产而发生的垫支资本投入而不涉及周转资本的投入;完整工业投资项目则不仅包括固定资产投资，而且还涉及到流动资金投资，甚至包括其他长期资产项目(如无形资产、长期待摊费用等)的投资。

温馨提示：以上解释仅供参考，不作任何建议，入市有风险，投资需谨慎。您在做任何投资之前，应确保自己完全明白该产品的投资性质和所涉及的风险，详细了解和谨慎评估产品后，再自身判断是否参与投资。

应答时间：2022-01-30，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。

如何做好一个项目的投资评估？

要对一个项目进行评估，首先要对该项目进行一定的了解，可以通过调查，收集资料等方式对项目的内容，特点，目的，投资项目周期及其意义有一定的了解。
然后对该项目进行可行性研究与评估，对项目实施备选方案，组织相关专家进行实地考察，从市场营销，技术方案，组织管理，社会及环境影响，财务效益，国民经济效益等方面进行调查研究，分析方案是否可行，并对与之相关方案进行比较，然后对方案进行优化，得出可行性研究报告，再进行项目评估。项目投资评估应该认真审查项目可行性研究报告关于项目必要性的论证，并着重调查研究和评估以下内容（一）项目的必要性评估，（二）项目建设条件的评估（三）项目建设方案评估（四）项目投资效益的评估 (五)对有关政策和管理体制的评估。
最后，得出评估结论。在完成评估内容后，要综合各种主要问题作出项目总评估，并提出结论性意见。1项目是否有必要2项目所需条件是否具备3项目开发方案是否科学合理4项目投资是否落实 ，效益是否良好，风险程度有多大5项目开展有什么政策措施6评估结论性意见。明确表示同意或者不同意或可行性研究报告及项目方案需作修改或重新设计，或建议推迟立项，待条件成熟后再重新立项。项目评估工作结束，应作出项目评估报告
重点是对项目成本与效益的确定和评估，应该按照目标标准原则和沉入成本原则确定财务成本和效益，经济成本和效益，然后银行和企业运用财务评估方法，通过现金流量表，利润表，资产负债表得出IRR,NPV,和不确定性得出小项目，竞争性项目的盈利能力偿债能力和营运能力。对于大项目垄断项目外部效果显著基础项目还要进行国民经济评价，包括宏观效益，资源配置，社会效益，对财务分析进行调整，主要通过影子价格，现金流的调整和社会折现率来评估，此外对于对于其他一些项目，如交通项目、环境项目、水利项目、能源项目、农业发展项目等，还应进行社会评估，主要是从人的角度评估项目的可行性，不仅要效益增加，且要合理、公平
总之要做好对一个项目的评估，要考虑多方面内容，并根据项目的性质选择适当的方法进行评估，才能更好地达到评估的目的，以减少项目投资决策失误，提高有限资源的利用率，提高投资效率。

投资项目评价指标分哪几类，每类具体包括的内容

根据项目评价是否考虑资金时间价值，可将指标分为静态指标和动态指标。为了便于讨论，将指标分为三类，即时间性指标、价值性指标、比率性指标。

评价指标：

时间性指标：

投资回收期（pt,pt1）

借款偿还期（Pd）

价值性指标：

净现值（NPV）

净年值（NAV）

比率性指标：

内部收益率(IRR)

净现值率(NPVR)

费用收益率(B／C)

投资利润率

利息备付率

偿债备付率

(一)、时间性评价指标

1、静态投资回收期

Pt =[累计净现金流量开始出现正值的年份数]—1

+[[上年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量]

判别标准

求出的Pt需与基准投资回收期Pc进行比较。若Pt≤Pc，可以考虑接受该项目；Pt>Pc,

考虑拒绝该项目。


2动态投资回收期(Pt1)

Pt1 =[累计折现净现金流量的绝对值的年份数]-1+

+[[上年累计折现净现金流量的绝对值/当年折现净现金流量]

评价标准

当Pt1≤n时，考虑接受该项目。否则，考虑拒绝该项目。

3．Pt指标的优点与不足

Pt指标的最大优点是经济意义明确、直观，计算简便，便于投资者衡量项目承担风险的能力，同时在一定程度上反映投资效果的优劣。因此，Pt指标获得了广泛的应用。但该指标只考虑投资回收之前的效果，不能反映回收投资之后的情况，无法反映项目整体盈利水平，且静态投资回收期不考虑资金时间价值，无法正确地辨识项目的优劣。同时，由于技术进步的影响，Pc难以确定。

（二）、价值性指标

价值性指标反映一个项目的现金流量相对于基准投资收益率所能实现的盈利水平。最主要最常用的价值性指标是净现值及净年值。

1、净现值

净现值是指投资项目按基准收益率ic将各年的净现金流量折现到投资起点的现值之代数和。所谓基准收益率是指要求投资达到的最低收益率，用ic表示。其计算公式为：

n

NPV(ic)=∑(CI-CO) t (1+ic) - t

t=0

评价标准

净现值法的评价标准为：NPV(ic)≥0，考虑接受该项目；NPV(ic)<0，考虑拒绝该项目。

NPV指标的优缺点

NPV的优点：考虑了资金时间价值并全面考虑了项目在整个寿命期间的经济状况；直接以货币额表示项目的净收益，经济意义明确、直观。

但是，采用净现值法必须事先确定一个较符合经济现实的基准收益率ic，而ic的确定比较复杂困难。若ic定得太高，会失掉一些经济效益好的项目；若ic定得太低，则可能会接受过多的项目，造成投资风险增大。


2、净年值

将项目各年的净现金流量以ic为中介折算成与其等值的各年年末为等额的净现金流量。其计算公式为：

n

NAV(ic)=∑(CI-CO) t (1+ic) - t (A／P，ic，n)=NPV(ic)(A／P，ic，n)

t=0

NAV与NPV只相差一个系数，故评价标准相同。NAV≥0，考虑接受该项目；NAV<0，考虑拒绝该项目。NAV可用于寿命不等的方案比较。

投资项目评估的主要内容是什么?

房地产开发项目成本科目
编号 一级 二级 三级 四级 五级 注释 说明
1 土地费用 一、地价 （一）土地出让金 国有土地使用权出让合同中列明的土地出让金或招拍挂的成交价
（二）开发费 国有土地使用权出让合同中列明的开发费，或我司将生地变成熟地的开发投资费用。
（三）基础设施配套费 "1、向政府缴纳的“大配套”费用
2、我司接驳市政管线等设施至红线边的施工费用
3、政府出让土地时强行要求建设的红线内的市政路
4、政府强行要求的红线外的其他工程建设费用"
二、拆迁费 （一）拆迁工程费 红线内拆除和迁移障碍物所发生的费用，包括：地上建筑物的拆除，高压线、光缆等的迁移，排洪沟、市政管线的改道，古树的移植，文物勘探及相应费用等。
（二）拆迁补偿费 对红线内房屋或垦地所有人放弃所有权的补偿费用及对其使用人的安置费用
三、土地办证费 （一）土地产权登记费
（二）购地契税
（三）过户手续费
四、其它土地费 （一）土地中介费 指以各种名义支付给土地中介方的酬劳
（二）合作方补偿 含为获得土地支付的股权转让费
（三）其它
2 前期费用 一、调研评估费 （一）可行性研究费 项目可研阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行房地产市场分析的委托费等
（二）营销定位调研费 项目营销定位阶段发生的调研费用，例如雇用咨询公司进行目标客户群分析的委托费等
（三）环境评估费 委托专业公司对地块周边环境质量影响的评估费用，例如交通、空气污染等
（四）设计调研费 项目前期概念设计阶段发生的调研费用，例如为本项目设计而出国考察的费用等
（五）其它调研费
二、设计费 （一）设计招标补偿费 指向未中标单位支付的标底费 各项设计费中除设计实体费用外，应包括其相应的图纸委托审查费用
（二）规划设计费
（三）建筑工程设计费
（四）立面工程设计费
（五）环境工程设计费
（六）专项设计费 环保、燃气、桥梁等需要专项设计的项目发生的设计费用
（七）装修设计费 指精装修、大堂、电梯厅的设计费用等，不包含独立卖场装修设计等售楼工程设计费
（八）其他设计费 包括复印晒图费等小额费用
三、勘探测绘费 包括地质勘查、放点测绘、超前钻、氡气检测等施工前期需要的勘探测绘发生的费用，不包含施工建造过程中对相应工程的检测费用。
四、报建费 （一）规划报建费 为取得规划许可证而向政府缴纳的一切费用，以及为完成规划报建工作而发生的其他费用。
（二）施工报建费 为取得施工许可证而缴纳的费用和政府强制要求的工作发生的费用（例如白蚁防治），以及为完成施工报建工作而发生的其他费用。
（三）各项基金 不可回收基金
可回收基金
五、其它前期费
3 建安费用 一、临时工程 （一）临时供水 临时供水管线的接驳、铺设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。 为项目整体服务的临时性工程，不包含为单项工程而专门服务的具有以下性质的工程。
（二）临时排水 临时排水管线的接驳、铺设，临时排水沟的修建，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。
（三）临时供电 临时变配电设备的购置、租赁、安装，临时线路的架设，以及完成该工作所必须的其他辅助工作。
（四）场地平整 主要是施工前期场地上的垃圾、杂草、树木等障碍物的移除，应区别于“岩土工程”中的“场地土方”。
（五）临时设施 初次性建造、购置的为甲方地盘管理服务的各种临时建筑物和临时设施产生的费用。
（六）临时围墙 按施工现场形象规范建造临时性围墙的费用，包括附属的大门等设施。
（七）临时道路 为项目建设服务的临时性道路的建造费用，包括道路施工中必要的土方开挖、边坡支护、道路地基处理，而道路两侧的排水沟应归入“临时排水”。
（八）其它前期工程费 包括项目开工前的场地看护费及形象规范费用等。
二、岩土工程 （一）地基处理 包括换填、深层密实、排水固结、化学加固等地基处理方式。
（二）土方工程 基坑土方 为进行地下结构施工而进行的土方开挖、搬运、回填
场地土方 为调整标高或园林造型而进行的大面积的土方开挖、搬运、回填、整平、夯实等，应区别于“前期工程”中的“场地平整”。
（三）支护工程 基坑支护
边坡支护
（四）其它岩土工程
三、基础工程 （一）预应力管桩基础 包含截桩费、验桩费 如基础形式采用独立基础或者条形基础，且该基础不用于地下室工程，那么此项造价归入相应的可售物业的“地上结构”；如采用筏形基础或箱形基础，此项造价归入相应的可售物业的“地下室结构”
（二）人工挖孔桩基础 包含桩基检测费
（三）钻孔灌注桩基础 包含桩基检测费
（四）其它基础工程
3 建安费用 四、可售物业 （一）土建工程（结构+建筑+防水+外装+公共部位装修） 结构工程 地下室结构 包括阀形基础和箱形基础 "1、指单体的主体结构
2、包括模板制安工程，并拆分到地上结构和地下结构" （说明见次页）

地上结构 包括无地下室的独立基础和条形基础
其它结构工程 包括装饰性的结构工程，如屋面钢结构
建筑工程 地下室建筑工程 "1、包括砌筑工程、内墙及天棚装饰、外墙抹灰、楼地面工程、屋面瓦等
2、包括脚手架工程，内架拆分到地上建筑和地下建筑，外架拆分到地上建筑"

地上建筑工程
其它建筑工程
3 建安费用 四、可售物业 防水工程 地下室防水 防水工程应按照GB50500清单中的工程内容进行相应成本拆分归类。 "1、分别按可售物业类型设置： 多层住宅、小高层住宅、高层住宅、独立别墅、联排别墅、花园洋房、写字楼、独立商业等。双拼、四拼别墅归入联排别墅中。
2、如果单栋建筑内有不同物业类型且建安费用难以拆分，先将其费用归入占整体成本较大份额的物业类型。"

卫生间防水
屋外防水 包括屋面、外墙防水，
其它 包括入户花园防水、露台防水、阳台管根防水等。
外墙装修 外墙砖 包括石材
外墙涂料
幕墙 "1、包括外墙装饰铝扣板等
2、住宅底层商铺如果无法划分为单独商业，其外部的自立玻璃归入该住宅的“玻璃幕墙”；如为独立商业，将其归入独立商业的“幕墙”"
装饰百叶 包括装饰用铝格栅、空调百叶窗、以及其他外墙装饰用百叶窗
其它外墙装修
装修工程 大堂装修 "包括单元大门建造费用
"
室内装修 可售物业内装修，按物业类型划分
电梯厅装修
电梯轿厢装修
其它公共装修 包括楼梯间装修，如属临时看楼通道性质，则费用归集到销售费用的“临时装修费”
措施费 脚手架费用
模板费用
规费
保险费用
配合费
其他措施费
其它土建工程
（二）机电工程 强电 包括单体内的预埋管线和开关、插座、灯具等基本强电设施，应区别于“供配电工程：
弱电 电视 指单体内的预埋管及其附属设施
电信
自动化
其它弱电工程
给排水 给水
排水
直饮水
中水
其它给排水
空调 单体内的空调通风系统，如中央空调、楼梯间通风、卫生间集中抽风系统等
电梯
其它机电工程
（三）消防工程 排烟送风 包括单体内消防工程
消防控制
消防水
其他消防工程
3 建安费用 四、可售物业 （四）栏杆工程 楼梯栏杆
阳台栏杆 包括入户花园栏杆
其它栏杆 "1、包括防盗栏、儿童防护栏等；
2、不包括楼外私家花园栏杆，其归入“室外围栏工程”"
（五）门窗工程 外立面门窗 指建筑物与室外直接接触部位设立的门窗，如阳台门等。包括铝门窗、塑钢门窗、木门窗、钢门窗等类型门窗。
防火门 指公共部位防火门（如地下室防火卷帘门、商铺入户卷帘门等），不包括具有防火功能的入户门和商铺外自立玻璃门
入户门 不包括单元大门
其它门窗工程 车库门等其他门类，不包括人防门
五、配套设施 （一）配套项目 会所 配套设施应涵盖配套的土建、装修、措施费等所有费用
学校
幼儿园
物业管理用房
公共部位装修
其它配套建安 指不能销售的专项设施
六、配套工程 （一）供配电工程 配电室土建工程 小区变电站、独立配电室的土建成本，对于非独立配电室的土建成本可并入相应附属结构建安成本 应区别于“可售物业”中的“强电”
变配电设备 包括小区变电站设备、高压电缆敷设、高压电缆沟工程、变配电柜等
低压传输 包括低压电缆及母线槽的敷设、低压电缆沟工程、电表安装等
发电机组
其它供配电
（二）燃气工程
（三）采暖工程 热力站
热力内线
取暖器 包括燃气壁挂炉或电热膜取暖器
其它采暖
（四）有线电视 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（五）电信工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（六）网络工程 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
（七）人防工程
（八）市政管线 自来水干管
供水二次加压 "1、包括水泵、变频泵、稳压器、稳压罐等设备
2、对于独立的水泵房，其土建费用应归入本项费用中"
雨、污、粪水排水 包括单体外的雨、污、粪水管，以及化粪池、生化池等处理设施。
其它市政管线
（九）环保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影响的辅助工程
环保检测 建筑装修气体排放检测等
水池防霉
垃圾处理 如垃圾站等
其它环保工程
（十）智能化工程 室外影音 背景音乐、信息发布显示屏等 包括各种设备安装、室外管线铺设、单体内穿线等工程
安防系统 红外线、摄像头、可视对讲、门禁、巡更等安全监控系统
停车场控制 停车场出入电子闸门、读卡系统等
其它智能化
（十一）其他配套工程 包括信报箱、小区电子灭蚊系统等
3 建安费用 七、室外工程 （一）园林景观工程 园建工程 指小区硬景工程，以及小品、雕塑、张拉膜、室外家私（如休闲椅、遮阳伞）等
景观水体工程 包括游泳池的土建、机电及装饰工程，及游泳池的辅助设施，如独立更衣室等
绿化工程 包括小学、幼儿园等配套设施内的绿化工程，以及小区喷淋浇灌系统
室外围栏工程 小区围栏 例如小区外围的围墙、护栏、永久性挡板以及小区大门等
私家花园围栏
其它室外围栏 包括小区保安厅等
室外康乐设施
小区标识工程
其它园林工程
（二）道路及灯光工程 道路 指车行道路，包括消防通道，以及道路划线、交通指示牌、红绿灯、减速带、转弯镜、地下室车位划线等工程
小区照明及泛光工程
4 其他直接费 一、工程管理费 （一）工程监理费
（二）工程保险费
（三）工程水电费 项目入伙之前发生的应由开发商承担的水电费用。如果售楼水电费可以拆分出来，应将其计入销售费用中的“卖场物管费”。
（四）检验试验费 包括材料检验、沉降观测等
（五）预决算编审费
（六）工程合同印花税
（七）工程验线查丈费 工程验收时的验线查丈
（八）其他工程管理费
二、地盘管理费 （一）地盘工资
（二）办公费用
（三）福利费用
（四）邮电通讯费
（五）房租水电费
（六）差旅交通费
（七）用具购置及维修费
（八）劳动保护费
（九）现场看护费
（十）折旧费用
（十一）地盘公关费
（十二）地盘奖罚
（十三）其他地盘费
三、增容费 （一）燃气增容费 指单独缴纳的增容费，如“市政大配套费用”中已涵盖了此项费用，注意此处不要重复录入。
（二）供电增容费
（三）供水增容费
四、物业基金
5 利息 一、外部利息
二、内部利息 指华强集团系统内调用资金的资金成本
6 公司管理费
07 销售费用 一、营销费用 （一）广告费 广告发布费 报纸广告 包括软性文章广告和硬性广告
电视广告
户外广告 包括路牌广告、公交站牌广告、墙面广告、车体广告等
网络广告 包括本
广告代理费 广告公司的策划、设计、发布代理及其他服务费用
（二）活动推广费 展销会费 参加房展会、举办推介会及租赁商业场所设立展位所发生的全部费用
促销活动费 为举行促销活动所发生的演艺费、场地费、资料费、礼品费、赠送的管理费和楼款等
7 销售费用 一、营销费用 （二）活动推广费 开盘活动费 包括开盘时组织准备的一切相关活动费用
入伙活动费 包括入伙时组织准备的一切相关活动费用
其它活动推广费
（三）卖场包装费 售楼处包装费 售楼处设计费 如会所或商业在销售期作为售楼处使用，属于永久性装修的费用不计入营销费用
售楼处装修费
售楼处建安费 指搭建临时售楼处的建安费
售楼处布置费 包括办公家俱、电脑、电视、DVD、音响、饰品等费用
其它售楼处包装费
样板房包装费 样板房设计费 实体样板房带装修出售后，装修部分的净值应扣减营销费用
样板房装修费
样板房建安费 指搭建临时样板房的建安费
样板房布置费 包括家私、家电、饰品等费用
其它样板房包装费
场景包装费 制作类包装费 包括导示性广告、楼体外包装、看楼通道包装、园林包装等中的喷绘、围板、彩布、彩旗、气球、灯饰、指标牌等的制作及安装费用。
园艺类包装费 包括室内外的临时盆栽、花卉、草坪等费用。
临时装修费 门厅、楼梯间等的临时装修费用
其它场景包装费 为实现销售目的而在其他方面（如帮政府修市政道路等）发生的建造、装修、包装等费用
道具购置费 模型制作费
宣传片制作费 包括售楼短片、效果图等的制作费用
物料制作费 包括售楼现场所有发放的宣传资料的制作费用
礼品制作费 指T恤、雨伞等销售礼品或纪念品的制作费用
电瓶车购买费
其它道具购置费
其它卖场包装费
（四）销售管理费 工资及福利费 包括销售人员及临时雇佣人员的工资及福利、服装、培训、工作餐饮等费用
卖场物管费 服务卖场的保洁、保安等物管人员的工资、福利及卖场的水电费等
差旅费
销售办公费 指售楼处网络费、电话费、日常文具费及其他办公费用
销售公关费
其它销售管理费
7 销售费用 一、营销费用 （五）配套设施费 车辆费 车辆购置费 为销售而购置车辆，不再用于销售时须以净值扣除营销费用
车辆租用费
车辆使用费
其它配套设施费 公交专线、学校等其他配套引入费
（六）咨询代理费 策划咨询费 就营销策划、产品销售等咨询其他公司的费用，以及向相关机构购买营销数据或资料发生的费用
销售代理费 中介公司代理销售发生的费用
其它咨询代理费
（七）其它营销费
二、售后服务费用 （一）售后维修费
（二）业主索赔损失 包含退楼损失
（三）其它售后服务费
三、物业补偿费用 （一）空置物业管理费
（二）物业管理开支补贴
（三）物业专项补贴 精品共建、会所经营、村巴运营等补贴
（四）其它物业补偿费
四、其他销售费用 （一）售楼查丈费
（二）销售合同印花税
（三）产权初始登记费
（四）销售其它费用

如何评估项目价值？

根据我们长期的PMP项目管理考试（美国PMI认证）的教学总结分析来看：如何评估一个项目的价值：一个项目的价值，其实在于说，作为平台，能否将各方的述求都得到很好的满足，让用户消费到自己想要消费的内容，让广告主获得相应的收益，让内容生产方获得心理或者物质上面的满足。长期价值在于说，能否合理的运用公司的整体收益，来去支付各方的成本。一、如何评估一个项目的市场价值，以及如何能够让项目长期健康的发展，以往的惯例：首先我们先定义一下：1.定义问题：a.什么是市场价值：个人的理解：由生产者调动社会的资源，对于目标市场人员提供的服务，从而获取目标人群认可的收益。b.长期健康的发展：项目体系内，提供的服务的收益，大于提供服务的成本，并且具备长期可持续性发展，便可成为健康的发展。2.定位角色：谁，在这个环节当中，分别获得了什么样的收益，以及模式怎么运转起来。在这个里面，涉及到了几个角色：生产方、目标人群，服务，收益提供者。实际情况中，这几个角色在实际情况中，有可能会有重叠的情况，也有可能是各自担当的，主要取决于商业模式。3.角色价值是什么对于项目市场价值而言，不同的角色定位，在其中的目标价值不同，而项目的价值在于，满足各方的述求，从而获取运转整体体系的收益。生产方（平台），保证体系内，各方的合理运转，并获得相应的收益：具体：将服务快速有效地提供给目标人群，并通过收益提供者提供的收益，保持整个机构的合理运转。服务：服务提供方，内容平台里面，通常为内容生产者，对于内容生产者，整个平台提供的价值：1.钱，2.影响力，3.某些心理述求的满足目标人群：这个其实是大部分情况下大家最关注的问题，通常来讲，平台能提供给目标人群的价值，满足目标人群，对于服务的需求，如果是内容平台上面，那么主要是内容，部分平台还会有关系属性的存在，同时，目标人群也有可能转化为服务提供方。收益提供方：通常是广告主，广告主，广告主的述求通常是，1.效果，2.影响力。随着平台的完善和目标用户群体的增长，通常平台将会有更大的议价权。

常用项目分析与评估方法主要有哪些

项目分析方法：损失期望值法、模拟仿真法、专家决策法、风险分类矩阵、概率影响矩阵。用内部一致性分析所求得的鉴别力不一定能代表试题的效度；鉴别力指数低的试题不一定表示该试题有缺点；课堂测验的项目分析资料的有效性是随时空而变化的，并非固定不变；有研究表明，编制新的项目需要的时间几乎比修订现存项目长5倍。即从题目的思想性、内容取样的适切性以及表达是否清楚等方面加以评鉴。就是根据试测结果对组成测验的各个题目（项目）进行分析，从而评价题目好坏、对题目进行筛选。 分析指标包括项目难度和区分度。 扩展资料：1、教育工作中，若测验的目的是为了了解被试在某方面知识技能掌握的情况，可以不必过多的考虑难度。2、大多数测验希望能较准确地测量个体之间的差别，选择题目时，最好使试题的平均难度接近0.50，而各题难度在0.50±0.20之间。3、一般能力测验和成就测验的平均难度在0.50左右比较合适。4、筛选性测验（选拔性，竞争性测验）则要采用难度接近录取率的项目。参考资料来源：百度百科-项目分析

项目投资风险评估报告如何收费

项目投资风险评估报告收费标准 如下：1、编制建设项目社会稳定风险评估报告的基准收费标准注：每一档编制费用实行累进计算，公式为：编制费用=本档最低编制费用+（工程投资额-本档最低工程投资额）*费率2、评价建设建设项目社会稳定风险评估报告的基准收费标准注：每一档编制费用实行累进计算，公式为：编制费用=本档最低编制费用+（工程投资额-本档最低工程投资额）*费率 3、分档收费调整系数（1）行业调整系数在上述基准收费标准的基础上，根据《关于深入开展终点建设项目社会稳定风险评估工作的通知》（沪发改投[2011]169号）对重点领域建设项目的划分，按照下表的具体划分标准乘以相应的调整系数，进行调整：（2）社会稳定风险敏感程度调整系数在上述收费标准的基础上，根据项目社会稳定风险评估敏感程度，按照下表的具体划分标准乘以相应的调整系数，进行调整：（3）区域范围调整系数在上述收费标准的基础上，根据项目所在区域所处地理位置以及是否为建成区划分，按照下表的具体划分标准乘以相应的调整系数，进行调整：注：建成区指实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区按上述（1）-（3）调整系数对建设项目社会稳定风险评估咨询服务收费进行调整后，编制建设项目社会稳定风险评估报告的收费低于6万元的，按6万元计取，高于50万元的按50万元计取；评价建设项目社会稳定风险评估报告的收费低于4万元的，按4万元计取，高于25万元的，按25万元计取。

请教【项目投资风险评定报告】和【项目可行性分析报告】是不是一样的？

不一样！
投资风险评估报告（Investment Risk Assessment），又称投资风险评审报告、投资风险评定与规避报告，是对项目风险全方位地进行科学分析，以评估项目所面临的风险等级，为投资方决策提供科学、严谨的依据，降低项目投资的风险。
在国际投资领域中，为减少投资人的投资失误和风险，每一次投资活动都必须建立一套科学的、适应自己的投资活动特征的理论和方法。投资风险评估报告正是吸收了国际上投资项目分析评价的理论和方法，利用丰富的资料和数据，定性和定量相结合，对投资项目的风险进行全面的分析评价。
项目投资风险评定报告在充分认识中国项目特色的基础上，综合国内外成熟的风险评价体系，以权威、科学、系统、可应用性的定量分析方法模型为主，以定性分析为辅，更科学、更准确、更客观的识别投资项目风险因素，测量风险发生概率及其影响程度。最大限度的剔除人为主观因素；充分避免传统商业计划书对风险认识不够深入以及单纯文字叙述，缺乏数据支持和定量决策等缺陷。为投资方甄选投资项目提供可靠依据；为项目方识别和控制项目风险指明方向；降低项目投融资过程中的风险成本；促进投融资进度。
与可研报告的内容相比其区别：
一、项目单位概况
二、项目投资风险评审及建议
此部分包括项目单位公司及项目的合法性评审、项目基本建设程序合法性评审、环境影响评价及审批的评审、项目生产经营合法性的评审、项目方财务状况的评审、项目方信用等级及其他评审。
三、项目概况
此部分包括项目背景、项目建设可行性和意义、项目主要技术指标等。
四、项目投资环境分析
此部分包括项目外部环境分析和内部分析。
五、项目产品市场分析
此部分包括项目产品市场特征分析、市场竞争结构分析及市场需求分析。
六、财务分析
此部分包括生产成本和销售收入估算、财务评价、财务不确定性与风险分析。
七、项目风险因素分析
此部分包括项目建设开发风险、生产安全风险、环保风险、经营管理风险、市场风险等风险因素的提示。
八、项目风险规避
针对上述风险提示如何进行规避。
九、项目风险评估结论
十、附件及附表

投资项目评估

摘 要：随着社会的发展，各类建设项目日益增多，为了确保这些项目的合理性、可行性及经济效益，相关部门会对其可行性进行全面审核和评价。目前，项目评估的理论已日趋成熟，成为了投资决策的重要参考依据，评估方法也因项目的不同而有所差异，因此，评估方法的选择成为了项目评估准确性的重要影响因素。基于此，本文对当前主流的项目评估方法进行了比较，以期提供参考。
关键词：投资项目 评估方法 比较
在过去的一段时间中，投资驱动发展一直是我国经济增长的主要方式。因此，准确的项目评估，便成为了实现高效回报的重要前提，这期间，评估方法的选择至关重要。从项目评估方法理论的发展过程来看，主要可分为四段，分别是：净现值法（NPV），风险分析技术，实物期权法（Real Option）以及期权博弈法（Option Games）。基于此，本文针对以上方法的使用情况进行了分析，并对其在实际运用中的优缺点进行了比较。
一、项目评价方法
1.传统投资评价方法。早期的投资评价方法主要是净现值法和内部收益率法为主，即以现金流贴现的思想为主，将投资项目不同时期的现金流入流出对比，作为判断标准来分析投资效益。内涵报酬率（Internal Rate of Return，简称IRR），又称作内含报酬率或者内部报酬率，其主要是指使未来现金流入、流出量现值