厦门经济特区促进土地节约集约利用若干规定
第一章 总 则第一条 为了促进土地节约集约利用，优化城市功能，推动经济高质量发展，遵循《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律、行政法规的基本原则，结合厦门经济特区实际，制定本规定。第二条 促进土地节约集约利用，应当遵循规划统筹、公开公正、政府引导、市场运作的原则，优化土地利用结构和布局，合理确定开发强度，提高土地利用效率。
鼓励探索建立土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。第三条 市人民政府统一领导促进土地节约集约利用工作。
区人民政府负责组织实施本辖区内促进土地节约集约利用的具体工作，可以根据本辖区实际，制定相关政策措施，报市人民政府批准后实施。第四条 市资源规划主管部门负责促进土地节约集约利用工作的统筹、协调、指导、监督。
发改、工信、财政、生态环境、农业农村、城市管理行政执法等部门在各自职责范围内做好土地节约集约利用的相关工作。第二章 土地利用优化第五条 市、区人民政府应当将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入经济社会发展总体框架、国土空间规划和考核评价体系。第六条 市人民政府依法编制、实施国土空间规划，科学确定城市定位、功能目标和发展规模，统筹管控各类建设用地的规模、布局、结构和时序安排，提高节约集约用地水平。
编制城乡建设、生态环境建设、产业发展等相关规划，应当与国土空间规划相衔接，所确定的建设用地规模和布局应当符合国土空间规划的安排。相关规划超出国土空间规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。
经依法批准的相关规划，应当严格执行，未经法定程序不得修改。市人民政府应当加强对有关规划实施情况的监督检查。第七条 市资源规划主管部门会同相关主管部门，根据国家标准和本市实际，依照规定制定节约集约的地方性建设项目用地标准，报市人民政府同意后实施。
本市制定的建设标准和技术规范与前款规定的建设项目用地标准不一致的，应当及时修订。第八条 市、区人民政府和资源规划主管部门应当按照国土空间规划合理调整土地利用结构，优先使用存量土地，控制新增建设用地规模，提高城镇建设使用存量用地的比例，促进集约布局和高效用地。第九条 市人民政府应当加强产城融合发展规划与政策引导，促进产业发展与城市功能融合、人口与产业集聚相协调，提高资源利用效率，促进区域协同协调发展。第十条 市人民政府应当推进建设项目用地优化设计、分层布局，充分利用地上地下空间。
市人民政府应当制定综合开发用地政策，优化地上空间布局，依照规定促进功能适度混合、整体设计、合理布局。
市人民政府应当制定鼓励开发利用地下空间政策，市资源规划主管部门应当组织编制城市地下空间开发利用专项规划。在符合规划条件下，可以采取减免土地使用权出让金等方式，促进城市地下空间统筹安排、综合开发和合理利用。第十一条 市人民政府对新增工业用地可以在法定最高年期内实行弹性出让年期等方式出让土地；对用地面积较大的建设项目，可以根据建设进度一次规划、分期供地。第三章 存量土地盘活第十二条 市、区人民政府应当加快推进存量土地清理盘活，有效保障城市更新改造、产业转型升级、重点项目落地需求，引导土地资源合理流动和高效配置。
存量土地改造开发应当优先安排一定比例的用地，用于基础设施、民生项目建设，完善城市功能，改善人居环境。第十三条 本规定所称存量土地包括：
一专项改造规划确定的旧工业、旧物流仓储、旧城镇、旧村庄以及其他城镇低效用地；
二农用地转用和土地征收、国有建设用地储备、国有未利用地储备经依法批准后，尚未供应出去的土地；
三依照国家有关规定认定的闲置土地；
四市人民政府确定的其他存量土地。第十四条 市资源规划主管部门会同区人民政府以及其他相关部门实施存量土地的核查认定工作。
市资源规划主管部门负责将存量土地核查认定成果标图建库，并建立标图建库动态调整机制。标图建库成果作为管理存量土地的技术支持。第十五条 市资源规划主管部门应当根据存量土地核查认定成果组织编制专项改造规划，报市人民政府批准后向社会公布。
专项改造规划可以单独编制，也可以结合片区规划一并编制。专项改造规划中应当明确划定成片改造区，并划定试点片区。
节约集约用地是啥意思？
节约集约用地主要有三层意思：一是节约用地，就是各项建设都要尽量节省用地，千方百计地不占或少占耕地；二是集约用地，每宗建设用地必须提高投入产出的强度，提高土地利用的集约化程度；三是通过整合、置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。 2008年，国务院《关于促进节约集约用地的通知》明确要求，切实保护耕地，大力促进节约集约用地：一要按照节约集约用地原则，审查调整各类相关规划和用地标准。二要充分利用现有建设用地，大力提高建设用地利用效率。三要充分发挥市场配置土地资源基础性作用，健全节约集约用地长效机制。四要强化农村土地管理，稳步推进农村集体建设用地节约集约利用。五要加强监督检查，全面落实节约集约用地责任。
节约集约利用土地规定的规定
节约集约利用土地规定（2014年3月27日国土资源部第1次部务会议通过） 第一条 为贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策，落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度，提升土地资源对经济社会发展的承载能力，促进生态文明建设，根据《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于促进节约集约用地的通知》，制定本规定。第二条 本规定所称节约集约利用土地，是指通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用地、提升用地强度、促进低效废弃地再利用、优化土地利用结构和布局、提高土地利用效率的各项行为与活动。第三条 土地管理和利用应当遵循下列原则：（一）坚持节约优先的原则，各项建设少占地、不占或者少占耕地，珍惜和合理利用每一寸土地；（二）坚持合理使用的原则，盘活存量土地资源，构建符合资源国情的城乡土地利用新格局；（三）坚持市场配置的原则，妥善处理好政府与市场的关系，充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用；（四）坚持改革创新的原则，探索土地管理新机制，创新节约集约用地新模式。第四条 县级以上地方国土资源主管部门应当加强与发展改革、财政、城乡规划、环境保护等部门的沟通协调，将土地节约集约利用的目标和政策措施纳入地方经济社会发展总体框架、相关规划和考核评价体系。第五条 国土资源主管部门应当建立节约集约用地制度，开展节约集约用地活动，组织制定节地标准体系和相关标准规范，探索节约集约用地新机制，鼓励采用节约集约用地新技术和新模式，促进土地利用效率的提高。第六条 在节约集约用地方面成效显著的市、县人民政府，由国土资源部按照有关规定给予表彰和奖励。 第七条 国家通过土地利用总体规划，确定建设用地的规模、布局、结构和时序安排，对建设用地实行总量控制。土地利用总体规划确定的约束性指标和分区管制规定不得突破。下级土地利用总体规划不得突破上级土地利用总体规划确定的约束性指标。第八条 土地利用总体规划对各区域、各行业发展用地规模和布局具有统筹作用。产业发展、城乡建设、基础设施布局、生态环境建设等相关规划，应当与土地利用总体规划相衔接，所确定的建设用地规模和布局必须符合土地利用总体规划的安排。相关规划超出土地利用总体规划确定的建设用地规模的，应当及时调整或者修改，核减用地规模，调整用地布局。第九条 国土资源主管部门应当通过规划、计划、用地标准、市场引导等手段，有效控制特大城市新增建设用地规模，适度增加集约用地程度高、发展潜力大的地区和中小城市、县城建设用地供给，合理保障民生用地需求。 第十条 城乡土地利用应当体现布局优化的原则。引导工业向开发区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，推动农村人口向中心村、中心镇集聚，产业向功能区集中，耕地向适度规模经营集中。禁止在土地利用总体规划和城乡规划确定的城镇建设用地范围之外设立各类城市新区、开发区和工业园区。鼓励线性基础设施并线规划和建设，促进集约布局和节约用地。第十一条 国土资源主管部门应当在土地利用总体规划中划定城市开发边界和禁止建设的边界，实行建设用地空间管制。城市建设用地应当因地制宜采取组团式、串联式、卫星城式布局，避免占用优质耕地。第十二条 市、县国土资源主管部门应当加强与城乡规划主管部门的协商，促进现有城镇用地内部结构调整优化，控制生产用地，保障生活用地，提高生态用地的比例，加大城镇建设使用存量用地的比例，促进城镇用地效率的提高。第十三条 鼓励建设项目用地优化设计、分层布局，鼓励充分利用地上、地下空间。建设用地使用权在地上、地下分层设立的，其取得方式和使用年期参照在地表设立的建设用地使用权的相关规定。出让分层设立的建设用地使用权，应当根据当地基准地价和不动产实际交易情况，评估确定分层出让的建设用地最低价标准。第十四条 促进整体设计、合理布局的建设项目用地节约集约开发。对不同用途高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应的综合用途建设项目用地，市、县国土资源主管部门可以按照一宗土地实行整体出让供应，综合确定出让底价。综合用途建设项目用地供应，包含需要通过招标拍卖挂牌的方式出让的，整宗土地应当采用招标拍卖挂牌的方式出让。 第十五条 国家实行建设项目用地标准控制制度。国土资源部会同有关部门制定工程建设项目用地控制指标、工业项目建设用地控制指标、房地产开发用地宗地规模和容积率等建设项目用地控制标准。地方国土资源主管部门可以根据本地实际，制定和实施更加节约集约的地方性建设项目用地控制标准。第十六条 建设项目应当严格按照建设项目用地控制标准进行测算、设计和施工。市、县国土资源主管部门应当加强对用地者和勘察设计单位落实建设项目用地控制标准的督促和指导。第十七条 建设项目用地审查、供应和使用，应当符合建设项目用地控制标准和供地政策。对违反建设项目用地控制标准和供地政策使用土地的，县级以上国土资源主管部门应当责令纠正，并依法予以处理。第十八条 国家和地方尚未出台建设项目用地控制标准的建设项目，或者因安全生产、特殊工艺、地形地貌等原因，确实需要超标准建设的项目，县级以上国土资源主管部门应当组织开展建设项目用地评价，并将其作为建设用地供应的依据。第十九条 国土资源部会同有关部门根据国家经济社会发展状况和宏观产业政策，制定《禁止用地项目目录》和《限制用地项目目录》，促进土地节约集约利用。国土资源主管部门为限制用地的建设项目办理建设用地供应手续必须符合规定的条件；不得为禁止用地的建设项目办理建设用地供应手续。 第二十条 各类有偿使用的土地供应应当充分贯彻市场配置的原则，通过运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用。第二十一条 国家扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。除军事、保障性住房和涉及国家安全和公共秩序的特殊用地可以以划拨方式供应外，国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地中的经营性用地，实行有偿使用。具体办法由国土资源部另行规定。第二十二条 经营性用地应当以招标拍卖挂牌的方式确定土地使用者和土地价格。各类有偿使用的土地供应不得低于国家规定的用地最低价标准。禁止以土地换项目、先征后返、补贴、奖励等形式变相减免土地出让价款。第二十三条 市、县国土资源主管部门可以采取先出租后出让、在法定最高年期内实行缩短出让年期等方式出让土地。采取先出租后出让方式供应工业用地的，应当符合国土资源部规定的行业目录。第二十四条 鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。第二十五条 符合节约集约用地要求、属于国家鼓励产业的工业用地，可以实行差别化的地价政策。分期建设的大中型工业项目，可以预留规划范围，根据建设进度，实行分期供地。具体办法由国土资源部另行规定。第二十六条 市、县国土资源主管部门供应工业用地，应当将工业项目投资强度、容积率、建筑系数、绿地率、非生产设施占地比例等控制性指标纳入土地使用条件。第二十七条 市、县国土资源主管部门在有偿供应各类建设用地时，应当在建设用地使用权出让、出租合同中明确节约集约用地的规定。在供应住宅用地时，应当将最低容积率限制、单位土地面积的住房建设套数和住宅建设套型等规划条件写入建设用地使用权出让合同。 第二十八条 国家鼓励土地整治。县级以上地方国土资源主管部门应当会同有关部门，依据土地利用总体规划和土地整治规划，对田、水、路、林、村进行综合治理，对历史遗留的工矿等废弃地进行复垦利用，对城乡低效利用土地进行再开发，提高土地利用效率和效益，促进土地节约集约利用。第二十九条 农用地整治应当促进耕地集中连片，增加有效耕地面积，提升耕地质量，改善生产条件和生态环境，优化用地结构和布局。宜农未利用地开发，应当根据环境和资源承载能力，坚持有利于保护和改善生态环境的原则，因地制宜适度开展。第三十条 高标准基本农田建设，应当严格控制田间基础设施占地规模，合理缩减田间基础设施占地率。对基础设施占地率超过国家高标准基本农田建设相关标准规范要求的，县级以上地方国土资源主管部门不得通过项目验收。第三十一条 县级以上地方国土资源主管部门可以依据国家有关规定，统筹开展农村建设用地整治、历史遗留工矿废弃地和自然灾害毁损土地的整治，提高建设用地利用效率和效益，改善人民群众生产生活条件和生态环境。第三十二条 县级以上地方国土资源主管部门在本级人民政府的领导下，会同有关部门建立城镇低效用地再开发、废弃地再利用的激励机制，对布局散乱、利用粗放、用途不合理、闲置浪费等低效用地进行再开发，对因采矿损毁、交通改线、居民点搬迁、产业调整形成的废弃地实行复垦再利用，促进土地优化利用。鼓励社会资金参与城镇低效用地、废弃地再开发和利用。鼓励土地使用者自行开发或者合作开发。 第三十三条 县级以上国土资源主管部门应当加强土地市场动态监测与监管，对建设用地批准和供应后的开发情况实行全程监管，定期在门户网站上公布土地供应、合同履行、欠缴土地价款等情况，接受社会监督。第三十四条 省级国土资源主管部门应当对本行政区域内的节约集约用地情况进行监督，在用地审批、土地供应和土地使用等环节加强用地准入条件、功能分区、用地规模、用地标准、投入产出强度等方面的检查，依据法律法规对浪费土地的行为和责任主体予以处理并公开通报。第三十五条 县级以上国土资源主管部门应当组织开展本行政区域内的建设用地利用情况普查，全面掌握建设用地开发利用和投入产出情况、集约利用程度、潜力规模与空间分布等情况，并将其作为土地管理和节约集约用地评价的基础。第三十六条 县级以上国土资源主管部门应当根据建设用地利用情况普查，组织开展区域、城市和开发区节约集约用地评价，并将评价结果向社会公开。节约集约用地评价结果作为主管部门绩效管理和开发区升级、扩区、区位调整和退出的重要依据。 第三十七条 县级以上国土资源主管部门及其工作人员违反本规定，有下列情形之一的，对有关责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）违反本规定第十七条规定，为不符合建设项目用地标准和供地政策的建设项目供地的；（二）违反本规定第十九条规定，为禁止或者不符合限制用地条件的建设项目办理建设用地供应手续的；（三）违反本规定第二十二条规定，低于国家规定的工业用地最低价标准供应工业用地的；（四）违反本规定第三十条规定，通过高标准基本农田项目验收的；（五）其他徇私舞弊、滥用职权和玩忽职守的行为。 第三十八条 本规定自2014年9月1日起实施。
浅谈城市土地集约利用潜力评价
以土地集约利用为标准，评价现状城市土地的使用效率和使用潜力，是我们科学管理城市土土地是一种不可再生的资源，是人类赖以生存的物质基础。城市土地是国土资源的重要组成部分，以土地集约利用为标准，评价现状城市土地的使用效率和使用潜力，是我们科学管理城市土地、集约利用城市土地、客观评价城市土地潜力的重要途径。1 城市土地集约利用潜力评价必要性城市土地集约利用是在合理布局、优化用地结构的前提下，通过增加存量土地投入、改善经营管理、充分发挥土地使用潜力等途径，使土地得到高效的利用，并取得良好的经济效益。城市土地集约利用潜力评价是以我国土地利用相关的法律法规为依据，结合当地的土地利用规划、城市规划和土地定级估价工作，分析城市土地使用的状况和存在的问题，建立评价土地集约利用程度的指标体系，提示各类城市土地使用效率的差异，最终确定在当前技术经济条件下可供挖潜土地的数量、类型和分布，并提出挖掘土地使用潜力、进一步提高土地使用效率的途径和措施。新中国成立以来，我国城市土地利用基本上属于粗放状况，占用耕地、浪费土地现象严重，在用地规模上表现为总量失控、扩展过快，许多城市“摊大饼”式的外延扩张，存在大量闲置用地，造成土地的浪费和资金的沉淀。随着社会主义市场经济的发展，城镇化、工业化进程的加快，将需要大量的城市用地，仅靠新增建设用地来缓解城市土地的供应压力已不可能。因此，在城市化的过程中，只有走内涵挖潜、集约利用的道路，转变城市土地粗放的开发经营管理模式，逐步向集约化利用方面转化，才能实现城市乃至整个国民经济的可持续发展。从目前我国城市土地集约利用的研究状况看，尚处在起步阶段，一些城市开展了存量土地的现状调查和潜力分析研究，积累了一些土地集约利用的经验。但在理论研究和实践工作中，城市土地利用粗放或集约的概念无统一界定；城市土地集约利用潜力的评价也缺乏科学的评价方法和指标体系，使城市政府和土地管理部门难以作出加大基础设施投入、提高土地利用效益、鼓励集约用地的相关供地政策措施。因此，开展城市土地集约利用潜力评价工作，加强政府及土地管理部门对城市土地市场及建设用地的宏观调控作用，改变城市建设用地利用粗放的现状，促进城市土地资源的集约化合理利用，建立一套适合我国国情的城市土地集约利用潜力的评价方法和指标体系，显得十分必要和迫切。这不仅是贯彻土地利用基本国策的重要途径，而且是解决城市建设用地供需矛盾的重要途径，同时也是建立科学、合理的用地管理决策系统不可缺少的依据，更是今后我国城市化发展不可动摇的方向。2 城市土地集约利用潜力评价指标体系设计2.1 潜力评价指标体系设计原则（1）综合性原则。所选择的评价方法和指标必须从多方面反映城市土地集约利用的内涵。其指标体系的设计应包括反映土地合理利用和可持续利用的程度、城市土地投入强度以及使用强度和使用效率方面的内容。（2）层次性原则。在不同的地域范围评价城市土地集约利用潜力时，应针对空间尺度的差异，即城市建成区、功能区和地块三个不同的空间层次，选择相应的评价方法和评价指标。（3）定性分析与定量分析相结合的原则。城市土地集约利用潜力评价应从定性分析入手，同时尽量将影响因素量化，避免任意性；全市宏观层次的评价可以定性分析为主，定量分析为辅；区片的评价则以定量分析为主，定性分析为辅。（4）主导因素原则。重点分析对土地集约利用和挖潜起支配作用的主导因素，并将其作为土地使用潜力分类的重要依据。（5）可操作性原则。评价方法与选用的指标要简单明确，易于收集，统计口径一致，指标的独立性强，要尽量采用现有的统计数据、图件和土地部门所掌握的资料。（6）区域性原则。我国城市发展的区域条件千差万别，评价指标体系的设计应考虑各地实际情况。评价指标采用必选指标和备选指标相结合的评价方法，必选指标是评价时必须使用的指标，用于进行城市之间的比较，备选指标可根据当地的具体情况灵活选用。2.2 潜力评价指标设计的总体框架潜力评价指标设计的总体框架，如图1所示。图1 城市土地集约利用潜力评价指标设计的总体框架3 城市土地集约利用潜力评价途径根据上下结合、点面结合和定量与定性分析相结合的原则，按评价对象的空间层次，将评价工作分为总体评价和分区评价两个阶段。总体评价阶段以城市为整体，采用区域分析比较和以定性为主的分析方法，对全市土地集约化利用潜力的总体状况进行评价。在掌握全市土地利用状况的基础上，分区评价阶段按均质功能地域原则，将城市划分为若干功能区，运用极限条件评价法把城市用地的使用程度分为4个类型，提示不同功能区土地利用效率和使用潜力的差异。将分区评价的成果自下而上归纳汇总，进一步深化完善总体评价阶段的成果。具体技术路线是：（1）从理论研究入手，运用系统分析、多因素分析的方法，从土地开发强度、土地投入强度以及土地使用效率等方面建立不同层次（宏观层次、中观层次、微观层次）、不同目标的城市土地集约利用潜力的评价方法和指标体系。一是根据调查资料，确定不同层次土地集约利用评价的评价指标，根据合理性原则对一些错误信息进行修正，最后确定影响土地利用作用明显的要素；二是根据专家意见，用特尔菲法计算因素权重，分别确定影响不同用地类型土地集约利用的因素权重值以及土地集约利用评价结果的等级权重；三是设计不同层次的土地集约利用评价指标，提出适宜本区域城市用地特征的宗地土地集约利用评价指标。（2）运用此评价方法和指标体系，通过对城市不同土地利用类型、不同区域土地利用程度和效益调查，在查清城市土地集约利用现状及存在问题的基础上，评价城市土地集约利用状况及潜力分布情况。修改完善城市土地集约利用潜力评价方法和指标体系，并提出挖潜城市用地潜力、加强城市土地管理的对策建议。（3）以基础地理信息、基础地籍信息、城市土地利用总体规划信息、城市规划信息、房地产信息等为基础数据源，结合调查、访问收集的各种社会经济环境信息，在GIS技术的支持下，引入模糊数据、神经网络、多目标规划等理论和先进技术方法，建立城市土地集约利用潜力评价的基础数据库、指标体系库、评价与应用模型库和决策支持的专家系统。4 城市土地集约利用潜力评价对策及措施（1）土地利用过程中，要严格遵守城市建设规划，限制在建成区内随意改变土地用途，要根据土地市场的供求关系，制定出土地的年度供应计划，土地的供应不得超过年度计划，做到土地利用的总量控制。（2）城市土地集约利用对土地的投入产出比要求有一定的适度，高建筑密度和容积率并不能说明土地利用程度的集约利用水平，良好的生态环境是所有土地用途的土地集约利用的一个前提。应充分考虑不同类型用地区的土地集约利用方向和模式，以充分、合理、集约利用城市土地。（3）城市土地集约利用是一项浩大的系统工程，必须贯穿于城市土地开发、利用的全过程，由政府各职能部门协作完成，因此，土地集约利用的原则必须以法律、法规的形式颁布后强制实施。5 城市土地集约利用潜力评价成果应用城市土地集约利用潜力评价成果的应用领域，几乎涵盖了从规划编制与管理、用地管理、市场管理到资产管理、地价管理（含税费管理）等城市土地利用管理的所有方面。（1）促进科学的规划编制与管理。一是参考城市总体集约利用水平评价结果，确定城市用地的扩张规模；二是对于已完成的城市规划，通过计算假定规划方案全部实现情况下的城市土地总体集约利用水平，可以大大提高对城市规划审核的科学性；三是城市用地的集约标准将直接为规划预审提供依据。（2）促进合理的用地管理。一是对项目用地进行集约利用审核，依据集约利用标准，对城市建成区内的新建或改建项目，在规模、用途、设计等方面进行集约利用方面的审核；二是集约利用潜力评价将为制定土地供应计划，盘活存量土地的年度实施计划提供翔实的资料；三是制定行政划拨用地计划的主管部门编制行政划拨用地计划（目录）时，结合城市土地集约利用潜力评价标准和城市潜力分布图来确定用地位置及数量；四是集约利用的现实潜力评价与调查将为编制城市用地置换规划提供最直接的依据和支持。（3）促进国家对土地市场的有效调控。一是丰富市场信息，健全市场功能。将土地的集约利用信息纳入市场信息体系，有助于将这部分土地展现在投资者面前，使之尽早进入市场；二是支持政府的市场调控决策，降低调控成本（土地储备与投放制度）。（4）支持土地资产和地价管理。一是有利于提示真实的土地价值，为防止不公平交易提供科学的依据；二是支持政府的地价政策决策，规范政府行为；三是支持企业改制和产权处置，防止国有资产流失；四是为制定合理的税、费政策提供依据，促进土地集约利用。同时，还有助于培养公众的集约利用潜力评价和信息公布，加强公众对土地集约利用问题的认识，建立健康的用地价值观，促进社会经济的可持续发展。
衡量土地集约利用的经济效益指标，社会效益指标，生态效益指标分别有哪些？
积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。 计算公式： 容积率=总建筑面积÷总用地面积 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。 容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 所谓“容积率”，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿化率也是如此。绿化率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。这两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度，还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C·H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费 楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： (—)遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，MC为单方造价，MR为单方售价，某一容积率L时的地价是该容积率下的总收益(DCGF面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于M时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(DCNF面积)达到最大，地价达到最高，M为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。
