2010年土地估价师《理论与方法》典型计算题分析（7）
某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。
开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。
请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。
(一)审题
(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。
(2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。
(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米。
(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。
2．解题思路
(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。
(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。
(三)公式与计算步骤
1．新开发区成片开发分块出让的土地价格公式
出让土地价格=[（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率]×年期修正系数
2．计算步骤
(1)计算土地取得费(含税费)
15×10000÷666．67=225(元／平方米)
(2)计算土地开发费用
10×10000÷666．67=150(元／平方米)
(3)计算利息
土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。
利息=土地取得费利息+土地开发费利息
=225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1]
=65.24(元／平方米)
(4)计算利润
利润=(土地取得费+土地开发费) ×投资回报率
=(225+150) ×20％=75(元／平方米)
(5)计算土地增值收益
土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值收益率
=(225+150+65．24+75) ×10％
=51．52(元／平方米)
(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价
无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
=225+150+65．24+75+51．52
=566．76(元／平方米)
(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价
无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率
=566．76÷80％
=708．45(元／平方米)
(8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价
50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数
=708．45×[1-1/(1+8%)50]
=693．3(元／平方米)
(四)难点与常见错误分析
1．难点
本试题的考点重在对地价含义和类型的理解。
(1)是有限年期价格还是无限年期价格?题中土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率等都不是在有限年使用前提下的数据，因此通过成本累加计算得到的价格结果是无限年期的土地价格，在出让地价估算时要进行使用年期修正。
(2)是针对部分用地可出让还是全部用地可出让的地价?该题是开发区成片开发、分块出让土地的模式，开发区总投入所形成的价值要分摊到可出让面积上。
(3)是计算单位面积地价还是总地价?本题显然只是涉及单位面积地价，应注意地价计量单位的选用。
此外，还应注意掌握成本逼近法的计算公式和分项内容的计算方法，特别是利息的计算：①计息周期的考虑。通常情况下，土地取得费或税费的计息期按照整个开发周期计，开发费用的计息期在均匀投入的情况下按折半计算，主要基于的考虑是假定将资金集中在开始投入和结束这一时间段的中点；②计息方式。注意是采用单利还是复利计息。
2．常见错误分析
(1)计算不分步骤，或者步骤不够细。常见的是将各项目直接代人成本逼近法公式，直接计算出一个结果。必须了解在阅卷评分中计算题的步骤是划分很细的，每个步骤的公式和计算结果都有对应的分值。一旦计算错误，不分步骤的试卷肯定多丢分。
(2)面积换算错误。在计算的前两个步骤，主要考察面积单位的换算，这是成本逼近法计算题中几乎必考的项目。在估价中，面积一般以平方米为单位。应熟悉平方公里、公顷、亩和平方米之间的换算关系和方法，如1亩=666．67平方米；1公顷=15亩=10000平方米。
(3)利息构成的遗漏。利息由土地取得费(含税费)、开发费用产生的两部分利息构成。有的应试者在计算时，将两部分利息分开公式计算，但最后在总公式的利息项中遗漏土地取得费的利息。所以应注意将两部分利息写在一个步骤一个算式中。
(4)利息项不单独计算。有的应试者将土地取得费用、开发费用、利息不单独计算，而是分别计算土地取得费用、开发费用的本息合计值，认为这样步骤少，计算简便。但经常发生的错误有两个：一是当两部分利息的计息期计算错误时，由于缺乏土地取得费用、开发费用的分步结果而导致多丢分；二是在计算利润时，将土地取得费用和开发费用的本息合计值作为基数代人公式计算，导致利润项计算错误。
(5)计息期确定错误。计息期的确定也是成本逼近法必考的项目。土地取得费用和开发费用的计息期不同，土地取得费用是假设在取得土地时一次付清的，计息期为整个开发周期20个月；开发费用应根据其投人情况具体分析，当开发费用在整个开发周期内均匀投入时，则假设所有开发费用是在开发周期中间时点一次投入的，因此计息基数是全部开发费用，计息期是开发周期的一半10个月。本题中明确要求以复利计息，因此计息方式出错的机会减少了。
(6)利润计算基数错误。常见的是将利润计算基数确定为土地取得费用、开发费用及利息之和。应明确利润计算基数是土地取得费用和开发费用两项之和。
(7)年期修正错误。一种是未进行年期修正，这是对地价内涵和题目中所给资料理解上出现错误。另一种是公式应用错误：有限年地价=无限年地价÷土地还原率×年期修正系数，实际上这是将地价的年期修正与收益还原法混淆了，一看到土地还原率和使用年限就想到收益法的有限年公式。
(8)未考虑可供出让土地面积和全部开发区土地的关系。
(9)计算过程和结果未按题目要求保留必要的小数。
试题2(2000年)
现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下：
(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；
(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；
(3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。
试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。
(一)审题
(1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。
(2)明确估价时点。要求估价时点为2000年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。
(3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。
(4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。
(二)解题思路与方法选择
1．方法选择
分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。
2．解题思路
(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。
(2)计算建筑物部分产生的纯收益。
(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。
(4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。
(三)公式与计算步骤
1．本题应用的主要计算公式
房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益
有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]
2．计算步骤
(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。
年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元)
押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元)
年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元)
计算房地年总费用。
年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元)
计算房地年纯收益。
房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用
=363—180=183(万元)
(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。
建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限
=4000×2500×(50-5)/50
=900(万元)
建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率
=900× 8％=72(万元)
(3)计算土地年纯收益
土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益
=183—72=111(万元)
(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。
土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数]
=111/6%×[1-1/（1+6%）50-5]
=1715．6(万元)
(5)计算土地单位面积价格
土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)
(四)难点与常见错误分析
1．难点
(1)估价时点和土地剩余使用年限的关系，对未来土地价格的年期修正将产生影响。
(2)土地年纯收益的计算。本题的土地纯收益应通过土地剩余技术从房地纯收益中分离出来，而房地纯收益又由房地年总收益中分离。其中有3个难点：
●计算房地年总收益时，应考虑押金应用等各类可收益因素。
●计算土地纯收益时，不宜直接从房地年总收益中扣除建筑物年纯收益。尽量先分步计算房地年纯收益，在扣除建筑物年纯收益之后计算出土地年纯收益。
●计算建筑物年纯收益时，涉及建筑物现值和建筑物还原率的计算或选用。其中，建筑 物现值计算可能涉及通过折旧或成新度计算方式的选择、经济耐用年限和剩余土地使用年限的关系等问题，应加以注意。
(3)资料涉及对象的分类。在审题时就要明确所给收益、费用等资料往往是房地合一的，重置价格、耐用年限等则针对建筑物，应将资料按照其对应的对象分清类别，这样有助于理清思路。
2．常见错误分析
(1)没有解题思路说明。本题所给条件既有收益、运营费用等收益还原法必须的资料，也有重置成本、耐用年限等涉及成本的资料，所以解题思路是必须说明的。
(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算。收益还原法要求纯收益必须以年计算，这是收益还原法几乎必考的项目，例如租金水平按日、月计算，都必须相应折算成年租金收益。
(3)房地总收益计算中未计算押金运用收益或处理错误，这是对出租型房地产收入构成理解不全面、不准确的表现。押金运用收益的处理也是收益还原法常见的考点。有的答卷不是计算一年的押金运用收益，而是直接加上押金，或者不在房地总收益中计算押金运用收益，而将年押金运用收益进行还原，加在最后价格计算结果中，这些处理都是错误的。
(4)建筑物年纯收益计算基数错误。建筑物年纯收益=建筑物现值×建筑物还原率。
有的答卷以建筑物重置价格为基数，这是对建筑物年纯收益理解错误的结果。建筑物现值计算方法错误。
(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误。土地使用权获得时间与估价期日不是同一时间，即在估价期日土地剩余使用年限要经过判断、计算，这是收益还原法必考项目，要特别注意题中关于这两个时间点的交代。本题土地剩余使用年限为50—5=45年。
(6)没有计算土地单位面积价格。题中没有明确要求计算土地单位面积价格，但是土地估价工作的一般要求是在条件允许的情况下，既要有总价格形式，也要有单价形式，每道计算题都要检查是否有土地面积，能否计算土地单位面积价格。
(7)解题思路混乱。这种情况一般是没有判断出估价对象的最终估价方法，因此也没有正确的解题思路和步骤，在关键步骤上项目搭配混乱，这种情况一般得分很低。遇到不能理解的题时，应保持冷静，按照记忆争取尽量多地计算出部分步骤，算对一步是一步，争取得分。
土地估价师考试基本知识考试试题(6)
116.城镇 土地 定级中土地级别划分的主要方法有＿＿＿。
a.直方图法、聚类法等 b.模糊评判法、数轴法、总分直方图法
c.总分数轴确定法、总分频曲线法、总分剖面图法 d.逐步判别法、同级合并法、频率分配法
117.反映城市公交便捷度的指标之一是公交站点流量，若某区载内共有3条公共汽车线路经过，其中甲线路在该区域无站点，乙线路为单向车，各条线路的车流量统一按每天12小时计算平均值，据统计甲、乙、丙三条线路的单向平均车流量分别为6、12、6个班次每小时，则该区域内公交车站流量为＿＿＿。
a.200 b.240 c.288 d.272
118.在城镇土地定级中，根据作用分值只与因素指显著作用区间相对应的原则，若绿地覆盖度这一因素指标只有0～50％之间对土地质量差民有明显影响，其作用分值0～100分与之对应，则当绿地覆盖度为0％时，对应的作用分值为＿＿＿分
a.80 b.50 c.100 d.98
119.城镇土地定级中，因素对土地质量影响变化方式为指数递减的为＿＿＿。
a.商服繁华影响度 b.基础设施完备度 c.路网密度 d.人口密度
120.小城市土地级别划分的数目一般为＿＿＿。
a.4－7 b.3－5 c.6 d.5－8
121.用房地出租资料计算地价时，房地年纯收益等于＿＿＿。
a.房地出租年总收益－房地出租年总经营费用
b.房屋租金－（ 管理 费＋维修费＋ 保险 费＋税金＋ 利息 ＋利润）
c.房地出租年总收益－（管理费＋维修费＋保险费＋税金＋利息＋利润＋折旧费）
d.房地出租总收益－（房屋出租管理费＋房屋出租维修费＋房屋年保险费＋房屋年 折旧费＋房屋出租应交税金＋建房资本利息）
122.以下公式中，＿＿＿是错的。
a.建房资本利息：房屋现值/年利息率 b.建房资本利息＝房屋现值/年折旧率
c.房屋现值：房屋重置价格调房屋成新
d.房屋现值：房屋重置价格一房屋已使用年限折旧总额
123.以下公式中，＿＿＿是正确的。
a.房屋建造资本利息＝（房屋建 造价 ＋年折旧费＋房屋残值）×年利息率
b.房屋折旧费＝房屋现值一房屋残值
c.土地纯收益＝房地纯收益一房屋折旧费
d.房屋年折旧额＝（重置价格一残值）/房屋耐用年限
124.甲方以1000平方米土地作为股本与乙方联营，每年享受60％股息，股息总额每年为120000元。若土地还原利率按8％计，则该联营土地的单位面积地价为＿＿＿元/平方米。
a.720 b.900 c.90 d.860
125.用房屋出租资料计算地价时，一般应从房租中扣除＿＿＿项费用。
a.8 b.6 c.7 d.4
126.甲方出地500平方米，乙方出资联合建房1000平方米，建成后甲、乙双方六四分成，若当地该类房屋建筑综合造价（包括应交税费）和售价分别为800元/平方米和2000元/平方米，则该地块地价水平为＿＿＿元/平方米。
a.4000 b.1600 c.2400 d.960
127.甲方出地500平方米，乙方出资联合建房1000平方米，建成后甲、乙双方六四分成，若当地该类房屋建筑造价为800元/平方米（包括应交税费），则该地块总地价额为＿＿＿万元。
a.200 b.120 c.100 d.48
128.甲方出地500平方米，乙方出资联合建房1000平方米，建成后甲、乙双方六四分成，若当地该类房屋建筑造价（包括应交税费）为800元/平方米，则该地块的楼面地价为＿＿＿元/平方米。
a.2000 b.800 c.1200 d.480
129.甲方以某处1000平方米房屋换得乙方a处土地800平方米，若该房屋所在区域房屋综合造价和平均售价分别为800元/平方米和2000元/平方米，则a地块地价为＿＿＿元/平方米。
a.640 b.1600 c.2500 d.2000
2010年土地估价师考试土地估价实务真题
第一部分 计算题
(共3题，各题分别为30、30、40分，共100分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式。无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。请在每题下方空白处答题)
一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。
2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5.5%，投资利润率为10，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。
二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5.5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5.5%。根据以上条件，试计算:
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
三、某企业拥有A宗地的划拨土地使用权，并于2002年9月1日与当地政府签订了该宗地的国有土地租赁协议，租期20年，实际支付的年租金为10元/平方米。A宗地土地面积为30000平方米，用途为工业，现已达到五通一平的开发程度。
经调查，A宗地周边有三宗条件相似的工业用地，具体情况如下:
(1)B宗地:占地45亩，于1998年9月1日通过征地方式取得，当时根据所在区域的市场行情，共支付了300万元征地及其相关税费，经开发建设，现已达到七通一平的开发程度，共花费土地开发费540万元。据调查，从1998年9月1日到2002年9月1日期间，征地费用和达到七通一平的土地开发费用分别上涨了20%和30%。
(2)C宗地:占地25000平方米，于1998年9月1日通过出让方式取得。宗地已达到三通一平的开发程度。按照2002年9月的市场行情，该宗地若出租经营，每年土地净收益可达55万元。
(3)D宗地:占地3.5公顷，于2002年9月以国家作价入股方式取得，40年期、"七通一平"条件下作价425元/平方米。
B、C、D三宗地与A宗地之间除开发程度等差别外，其他因素的差别如下表。
表中数值表示B、C、D各宗地与A宗地的比较，负值表示案例宗地比A宗地的对应条件差，正值表示案例宗地的条件优于A宗地。
根据当地2002年9月的土地市场状况，从征地到完成七通一平的土地开发需要1年的时间，土地开发费分季度投人，每季度投资额相等，在季内均匀投人;设定土地开发资金的贷款季利率为1.5%，需按季度按复利计算利息;土地开发的投资回报率为10%;土地增值收益率为20%;土地还原率取6%
相对A宗地而言，其50年土地使用权价格因开发程度不同而有差异:达到七通一平时地价比五通一平高100元/平方米，达到五通一平时地价比三通一平高60元/平方米。
根据以上条件，试回答以下问题:
(1)以B、C、D作为比较案例，利用市场比较法测算宗地A于2002年9月1日的土地价格;
(2)测算宗地A于2002年9月1日的市场年租金;
(3)测算宗地A于2002年9月1日的承租土地使用权价格。
第二部分 案例分析
(共1题，60分。本题包括一个地价评估与土地资产管理的实例，请认真阅读理解， 并根据给定条件，综合分析后回答有关问题。请在题目下方空白处答题)
四、某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米;宗地B为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区;宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年;宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000 平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地巳闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0~3.5。请根据以上情况，回答下列问题:
1.市土地收购储备中心在对宗地A进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由;
2.为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问:如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路;
3.根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地C时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问:如何确定补偿价格?
4.根据法律规定，对宗地D应如何处置，并说明法律依据;
5.该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并簿述不同出让方式的基本特点;
6.市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价铬送行评估，请问:
(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序迸行评估;
(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。
第三部分 土地估价
一、估价原则
(略)
二、估价方法与估价过程
根据 《城镇土地估价规程》及待估宗地的利用状况，我们选择成本逼近法和基准地价系数修正法对待估宗地的土地价格进行评估。具体评估过程如下:
(一)成本逼近法
成本逼近法是以开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。其基本计算公式为：
土地价格=(土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润)×土地增值收益
1.土地取得费及有关税费
根据 《A省土地管理法实施条例》及B县土地征用的有关规定，待估宗地所在区域的征地费包括土地补偿费、安置补助费、青苗 (含林木)补偿费和附着物补偿费;税费主要有耕地占用税、土地管理费等。
(1)征地费:通过调查，依据B县土地管理局提供的有关征地案例分析，征用待估宗地所在区域附近的土地，征地费一般在2.0~3.0万元/亩。此次评估取待估宗地的征地费为2.5万元/亩，即37.5元/平方米。
(2)有关税费:由于待估宗地周边的土地类型主要为耕地，根据A省及B县的有关规定，征用耕地从事非农业建设的需征收耕地占用税4.5元/平方米、耕地开垦费8元/平方米和新增建设用地有偿使用费7元/平方米，合计税费为19.5元/平方米。
(3) 土地管理费:根据A省关于征收土地管理费有关规定:土地管理费按征地费总额的3%征收，则为1.1元/平方米。
上述三项合计，土地取得费为58.1元/平方米。
2.土地开发费
此次评估设定待估宗地的开发程度为宗地红线外 "三通"(通路、通电、通讯)及宗地红线内地面平整。
通过调查，待估宗地所在区域 "三通一平"的平均开发费用大致在40~60元/平方米之间，根据待估宗地的实际开发水平，取待估宗地的开发费用为50元/平方米。
3.投资利息
根据待估宗地的开发程度及开发规模，设定开发周期按1年计，设定土地取得费及有关税费在土地取得时一次支付，土地开发费在开发周期内均匀支付，贷款利息率按评估基准日中国人民银行一年期固定资产贷款利率5.85%计，则
投资利息=(土地取得费及有关税费+土地开发费)×开发周期×5.85%
=(58.1+50)×1×5.85%=6.32(元/平方米)
4.投资利润
调查近期B县经济开发区开发投资利润及××企业所在行业的土地开发投资回报情况，设定年投资利润率为12%，则:
投资利润=(土地取得费及有关税费+土地开发费+投资利息)×开发周期×12%
=(58.1+50+6.32)×1×12%=13.7(元/平方米)
5.计算土地增值收益 (土地所有权收益)
根据B县土地出让金水平，结合待估宗地的预期收益以及B县的有关规定，取待估宗地的土地增值收益率为30%。
故土地增值收益=(征地费及有关税费+土地开发费+投资利润)×10%
=(58.1+50+13.7)×30%=36.5(元/平方米)
6.计算待估宗地的土地使用权价格
待估宗地的土地使用权价格=58.1+50+6.32+13.7+36•5
=164.6(元/平方米)
(二)基准地价系数修正法
依据待估宗地所处区域的土地级别和基准地价，结合区域因素、个别因素、期日、土地使用权年期、土地开发程度等因素修正的调整，即可得到待估宗地的土地价格。由于待估宗地位于B县基准地价覆盖范围之内，用途为工业，根据 《城镇土地估价规程》及 《B县定级与基准地价评估报告》，采用基准地价测算宗地地价的公式如下:
宗地地价=待估宗地所在区域基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
A1——区域条件修正系数
A2——容积率修正系数
A3——土地使用权年期修正系数
A4——基础设施开发程度修正系数
A5——期日修正系数
采用基准地价系数修正法评估待估宗地地价的步骤如下:
1.确定待估宗地的土地级别及基准地价
经调查分析，待估宗地位于B县光明路，属于3级地，3级地的工业用地基准地价为150元/平方米。
2.确定区域条件修正系数 (A1)
经调查，待估宗地的区域条件较好，取修正系数为1.0553。
3.确定容积率修正系数 (A2)
待估宗地面积为2200.8平方米，建筑总面积为1790.59平方米，容积率为1.2，根据容积率修正系数表 (表3-1)，待估宗地容积率修正系数为1.16。
4.确定土地使用权年限修正系数 (A3)
待估宗地是W企业于1996年5月1日以出让方式获得，设定土地使用年限为40年， 至评估基准日，剩余土地使用年限为35.67年。根据土地使用年限修正公式:
A3二[1-1/(1+8%)35.67]/[1-1/(1+8%)40]
=0.948017/0.995426=0.95237
5.确定基础设施开发程度修正系数 (A4)
根据比次评估设定待估宗地的开发程度，参照《B县定级与基准地价评估报告》中基础设施开发程度修正系数表，确定待估宗地基础设施开发程度修正系数为1.17。
6.期日修正系数
《B县定级与基准地价评估报告》是1996年5月经A省国土管理局审核验收后开始使用的，调查B县1996年5月至1999年12月31日的地价交易资料，经分析测算，地价上涨了5%，故取期日修正系数A5=1.05。
7.确定待估宗地的土地价格
根据公式:
宗地地价=基准地价×A1×A2×A3×A4×A5
=15O×1.0553×1.16×0.95237×1.17×1.05=185.2(元/平方米)
三、地价的确定
1.地价的确定
对于待估宗地，分别采用成本逼近法和基准地价系数修正法，其评估结果分别为:
成本逼近法: 164.6元/平方米
基准地价系数修正法: 185.2元/平方米
综合分析两种方法评估的结果，两种方法所得结果相差较大，故以两种方法求得结果
的加权平均值来确定最终结果:
待估宗地的土地价格=185.2×0.7+164.6×0.2=162.6(元/平方米)
2.估价结果
待估宗地土地面积：22 00.8平方米
单位面积地价：162.6元/平方米
总地价：35.785万元
第四部分 附件
1.委托估价函
2.待估宗地区域位置图
3.委托方营业执照复印件
4.估价机构营业执照复印件
5.土地估价师证书复印件
土地估价师《管理基础》仿真题及答案
2017土地估价师《管理基础》仿真题及答案 一、单选题 1.地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，省会城市和计划单列市不应低于( )个。 A.30 B.60 C.120 D.200 答案：C 解析：地价监测点总数应综合考虑城市规模等级、建成区面积等因素确定，直辖市不应低于200个，省会城市和计划单列市不应低于120个，其它城市不应低于60个。 2.《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指( )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A.城市市区、郊区 B.城市市区、城市行政区域内 C.城市市区、郊区以及城市行政区域内 D.城市市区、近郊区以及城市行政区域内 答案：D 解析：城市规划区是指城市市区，近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 3.W房地产开发公司于2006年2月21日取得一幅土地的使用权，因建设资金未到位，《土地使用权出让合同》确定2006年4月1日动工开发。直到2007年4月20日仍未进行。这时土地出让者可以( )。 A.可以无偿收回土地使用权 B.可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费 C.可以对凤凰公司处以相当于地使用权出让金百分之二十的罚款 D.既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款 答案：B 解析：超过出让合同的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费。 4.《土地复垦规定》规定，耕地的'损失补偿费，以实际造成减产( )为计算标准，由企业和个人按照各年造成的实际损失逐年支付相应的损失补偿费。 A.以前二年平均年产量 B.以前三年平均年产量 C.以前五年平均年产量 D.以前八年平均年产量 答案：B 解析：耕地的损失补偿费，以实际造成减产以前三年平均年产量为计算标准，由企业和个人按照各年造成的实际损失逐年支付相应的损失补偿费。 5.征收集体土地，土地补偿费应当归()所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.农村集体经济组织 D.土地使用者 答案：C 解析：土地补偿费归农村集体组织所有;地上附着物和青苗补偿费归地上附着物和青苗的所有者所有。 6.张某于2001年申请宅基地建房居住，2006年7月，张某将其房屋租赁给他人居住收取租金，2007年张某再次以无房居住为由，申请宅基地，按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，当地人民政府应( )。 A.没收张某出租房屋所得 B.对张某予以罚款 C.在批准时核减用地数量 D.对张某的申请不予批准 答案：D 解析：村民因住房出卖、出租而使用宅基地达不到标准，或没有宅基地的，不得申请宅基地。 7.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于( ) 个工作日。 A.3 B.5 C.7 D.10 答案：D 解析：挂牌时间不得少于10 个工作日。 8.第二次全国土地调查中，2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以( )为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。 A.2009年1月31日 B.2009年6月31日 C.2009年10月31日 D.2009年12月31日 答案：C 解析：第二次全国土地调查中，2009年下半年，各地对调查成果进行整理，并以2009年10月31日为调查的标准时点，统一进行变更调查数据更新，向国土资源部汇交成果，由国土资源部汇总形成第二次全国土地调查基本数据。 二、多选题 1.国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，可采取( )的方式进行补偿。 A.用地单位开垦与所占耕地数量和质量相当的耕地 B.缴纳耕地占用税 C.缴纳耕地赔偿金 D.缴纳耕地开垦费 E.缴纳耕地闲置费 答案：AD 解析：耕地占补平衡，指非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地;没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新耕地。 2.《基本农田保护条例》规定，基本农田保护方针是( )。 A.全面规划 B.占补结合 C.合理利用 D.用养结合 E.严格保护 答案：ACDE 解析：根据《基本农田保护条例》第3条规定，基本农田保护方针是：“全面规划、合理利用、用养结合、严格保护”。 3.下列关于国家建立土地督察制度，表述正确的是( )。 A.国务院授权国土资源部代表国务院对各省(市、区)政府土地利用的管理情况进行监督检查 B.设立国家土地总督察1名(由国土资源部部长兼任)，副总督察2名(由国土资源部1名副部长兼任)，专职副总督察1名(副部长级) C.设立国家土地总督察1名(由国土资源部部长兼任)，副总督察1名(由国土资源部1名副部长兼任)，专职副总督察1名(副部长级) D.在国土资源厅设立国家总督察办公室(副部级) E.向地方派驻9个国家土地督察局 答案：ACE 解析：根据国务院有关规定，目前国家建立了土地督察制度。国务院授权国土资源部代表国务院对各省(市、区)政府土地利用的管理情况进行监督检查。设立国家土地总督察1名(由国土资源部部长兼任)，副总督察1名(由国土资源部1名副部长兼任)，专职副总督察1名(副部长级)。同时，在国土资源部设立国家总督察办公室(正局级)，向地方派驻9个国家土地督察局。 4.初始土地登记具有( )等特点。 A.作业面大 B.作业面小 C.集中性 D.不需要政府发布通告 E.阶段性 答案：ACE 解析：初始土地登记具有作业面大、集中性、阶段性并需要政府发布通告的特点。 5.公司办理设立登记、变更登记，应当按照规定向公司登记机关缴纳登记费。正确的是( )。 A.领取《企业法人营业执照》的，设立登记费按注册资本总额的0.8‰缴纳 B.注册资本超过1亿元的，超过部分不再缴纳 C.注册资本超过1000万元的，超过部分按0.4‰缴纳 D.领取《营业执照》的，设立登记费为100元 E.变更登记事项的，变更登记费为300元 答案：ABC 解析：公司办理设立登记、变更登记，应当按照规定向公司登记机关缴纳登记费。领取《企业法人营业执照》的，设立登记费按注册资本总额的0.8‰缴纳;注册资本超过1000万元的，超过部分按0.4‰缴纳;注册资本超过1亿元的，超过部分不再缴纳。领取《营业执照》的，设立登记费为300元。变更登记事项的，变更登记费为100元。 6.土地调查可分为( )四种类型。 A.土地利用现状调查 B.地籍调查 C.土地产权调查 D.土地条件调查 E.土地动态监测 答案：ABDE 解析：土地调查可分为土地利用现状调查、地籍调查、土地条件调查、土地动态监测四种类型。 ;
（土地估价师）2000年土地估价实务
第一部分 综合计算题（共2题，每题各40分，总分80分。答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式;无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留2位小数。请在每题下方空白处答题）
一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权，出让年限为50年，根据规划，该地块用途为综合，容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张，该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款，请问该公司最多可贷多少款?
项目其他有关资料如下：
（1）该大楼1~3层为商场，建筑面积为3000平方米，4~15层为办公楼。
（2）大楼开发周期预期二年，第一年投入60%，第二年投入40%。
（3）大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房，其余部分以出租方式经营，预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元，同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米，办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。
（4）经过调查，有关参数确定为，房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%，保险费为建安造价的2‰，税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年，残值率为2%。另外，当地土地还原率为8%，综合还原率为10%，银行贷款利息率为10%
二、c市的某企业拟购进a市的宗地h，委托某土地评估机构对宗地h的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料，评估出宗地h于1999年7月31日的市场价格（计算地价时，案例选择不少于四个）。
（1）案例资料：
案例编号
交易类型
交易地点
土地用途
地价或租金（元/m2）
年期
容积率
交易时间
区域因素比较
个别因素比较
开发程度
a01
转让
a市
商业
858
40
2.1
1998.5.3
0
＋3
*
a02
出让
a市
住宅
342
70
2.0
1998.7.4
－3
0
*
a03
租赁
a市
商业
43
1.9
1999.6.2
＋5
－2
a04
转让
a市
商业
792
35
2.2
1997.4.8
0
＋4
b01
抵押
b市
商业
801
40
3.0
1997.10.1
0
0
c01
清算
c市
工业
210
50
0.6
1998.9.30
0
0
a05
出让
a市
住宅
424
50
1.6
1998.89.9
－2
－3
*
c02
清算
c市
商业
562
40
2.0
1996.7.7
0
0
a06
转让
a市
商业
476（楼面地价）
40
2.0
1997.2.2
0
－4
*
h
转让
a市
商业
38
2.1
199.7.31
0
0
i. 开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”；表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”；表示宗地内外“七通一平”。
ii. 区域因素和个别因素对地价的修正系数说明（有关系数均为案例与待估宗地比较所得）：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差；数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好；数值表示对宗地地价的修正幅度。
（2）其他资料:a市的地价指数以1997年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点；a市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。a市商业用地还原率为4%；1997年和1998年a市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。
第二部分 案例综合分析（共1题，60分，本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运用所学知识综合分析回答有关问题。在题目下方空白处答题）
三、某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地a和b进行评估。a宗地为商业用地;b宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
2009年土地估价师真题答案-土地管理基础与法规
2009年土地估价师真题答案-土地管理基础与法规 一、判断题(10题，题号1—10.共10分。请判断下列各题说法的正确或者误，并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误均涂“×”。评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0) 1.土地包括地下层、地表层以及地上空间。( ) 2.根据我国有关法律，国家实行土地估价师资格认证制度。( ) 3.根据当前法律、法规及规章规定，我国商业、旅游、娱乐和商品住宅等等类经营性用地，都必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。( ) 4.土地登记以宗地为基本单元。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，不能分别申请登记。( ) 5.农村宅基地使用权属于土地用益物权，所以使用宅基地的用益物权人对老基地依法享有占有、使用、收益和处分权利。( ) 6.《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出：对依法驭得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场，以公开规范的疗式转让土地使用权。( ) 7.国有土地收益中的新增建设用地的土地有偿使用费，70%上缴国家中央呀政，30%留给有关地方人民政府。( ) 8.执业登记的土地估价师可依法从事对土地及其附着物、定着物的相关权刘、权益的价格或者价值进行评测、判定、咨询等土地估价活动。( ) 9.集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，应当纳入当地经济适用住旁建设计划和用地计划管理。( ) 10.张某2002年取得大专学历，从事相关工作满两年后，于2005年考试通要获得土地估价师资格，但因其他原因于2006年被取消土地估价师资格。按照主地估价师资格考试管理办法，张某2009年可以重新报名参加土地估价师考试。( ) 二、单项选择题(40题，题号11—50.共40分。每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分) 110土地总登记是按照( )进行的。 A.基准地价区 B.土地利用总体规划的允许建设区 C.行政辖区 D.城市总体规划的规划区 12.由于( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。 A.土地经济供给稀缺性 B.土地用途多样性 C.土地用途变更困难性 D.土地增值性 13.建设用地的主要功能是( )。 A.承载功能 B.区位功能 C.生产功能 D.增值功能 14.土地管理的基础是( )。 A.地价管理 B.地籍管理 C.土地执法监察 D.土地用途管制 15.按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎戈指宽度>/2米(北方)或≥1米(南方)的地坎。其上一级分类属于( )。 A.耕地 B.公共管理与公共服务用地 C.交通运输用地 D.其他用地 16. 2008年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成，下列说法错误的是( )。 A.工业项目的建筑系数应不低于30% B.工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7% C.可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配耄设施 D.工业企业内部绿地率最多不得超过20% 17.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土援的，( )应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让 A.市、县人民政府 C.省人民政府 B.市、县人民政府土地管理部门 D.国土资源部 18.土地调查形成的成果不包括( )。 A.数据成果 B.图件成果 C.数据库成果 D.权属证明成果 19.依据《中华人民共和国企业国有资产法》，国有企业改制涉及以土地使羽权折算为国有资本出资或者股份的，应当以( )作为确定出资额或股份数额的依据。 A.资产账面原值 B.评估确认价格 C.资产账面净值 D.拍卖成交价格 20.某建设项目占用城市建设用地区外的耕地50亩，向当地政府缴纳了耕 也开垦费，但因耕地后备资源匮乏，经上级政府部门协调将耕地开垦费转交邻县 辛地代补耕地。按照耕地占补平衡制度的基本要求，( )是补充耕地的责任 挚位。 A.建设项目单位 B.当地政府 C.接受开垦费的邻县政府 D.被占地农民集体 21.农村村民申请宅基地，须由( )批准。 A.村民委员会 B.乡镇人民政府 C.县级土地主管部门 D.县级人民政府 22.经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，以出让方式取得土地使习权，超过规定开工日期一年以上未动工建设，应按规定缴纳( )。 A.土地补偿费 B.土地荒芜费 C.土地复垦费 D.土地闲置费 23.大中型水利水电工程建设的临时用地，由( )批准。 A.所在地的村民委员会 B.当地乡镇人民政府 C.县级以上人民政府土地主管部门D.工程批准部门 24.土地利用规划是对一定区域内的土地开发、利用、整治、保护所作出的要体部署和安排。其作用不包括( )。 A.控制作用 B.协调作用 C.分异作用 D.组织和监督作用 25.根据国发[2006]31号文件的有关精神，国家统一制定工业用地出让最氐价标准。这里的“工业用地出让标准”是指( )。 A.工业用地评估价不得低于的数值 B.工业用地出让底价和成交价均不得低于的数值 C.工业用地出让底价的实际数值 D.工业用地出让成交价的实际数值 26.根据《中华人民共和国企业破产法》，企业破产清算时，人民法院受理破产申请时对债务人享有的债权称为( )。 A.破产财产 B.破产债权 C.破产资产 D.破产债务 27.依照《开发区土地集约利用评价规程》规定的开发区土地集约利用程度评价指标体系，土地开发程度评价指标不包括( )。 A.土地供应率 B.土地闲置率 C.土地建成率 D.土地开发率 28.全民所有的土地，土地所有权由( )代表国家行使。 A.全国人民代表大会 B.国土资源部 C.国务院 D.市级人民政府 29.某企业拟转让一宗房地产，其转让收入为5000万元，取得土地使用权所支付的金额、土地开发成本费用、建筑物的评估价格及其他有关扣除项目金额共计4000万元。依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，该企业应该缴纳土地增值税( )。 A.300万元 B.400万元 C.500万元 D.600万元 30.县级土地利用总体规划由( )组织编制，其核心是确定和调整土地利用结构和布局。 A.上一级人民政府 B.上一级土地行政管理部门 C.县级人民政府 D.县级土地行政管理部门 31.国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，在下列情形中，可不采取出让方式处置的是( )。 A.原国有企业出售 B.非国有企业兼并国有企业 C.原国有企业破产 D.国有企业兼并国有企业 32.土地利用总体规划附图不包括( )。 A.规划现状图 B.专题规划图 C.规划分析图 D.控制性详细规划图 33.关于耕地占补平衡中补充耕地数量质量按等级折算，要求( )。 A.严格按照“占一补一”的原则补充耕地 B.按照质量相等的原则补充耕地 C.补充高质量耕地的可以减少补充数量 D.补充耕地质量低于占用耕地的要按等折算增加补充面积 34.某企业跨两个县用地，在进行土地登记时应该( )。 A.在所涉及土地面积比例较大的县级人民政府办理土地登记 B.报土地所跨区域各县级人民政府分别办理土地登记 C.报上级市人民政府进行登记 D.报省国土资源厅登记 35.农用地转为建设用地的依据是( )。 A.土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划 B.土地利用总体规划、城市规划、建设用地供应政策 C.土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策 D.建设用地供应政策、城市规划、土地利用年度计划 36.对土地的构成要素、地理位置与投入产出关系等的调查，属于( )。 A.地籍调查 B.土地条件调查 C.土地利用现状调查 D.土地市场因素调查 37.在招投标过程中，投标人相互串通投标报价或投标人与招标人串通投示，损害招标人、其他投标人或国家集体公民合法利益，情节严重的，按扰乱市秀秩序罪，处( )年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。 A.三 B.五 C.二 D.一 38.城市的控制性详细规划，一般由( )批准。 A.该市人民代表大会常务委员会 B.该市人民政府 C.该市城市规划行政主管部门 D.该市上级人民政府 39.甲村李某有一子一女，承包本村农地5亩，承包期内举家搬迁至镇政府所在地的小城镇居住，但仍保留农业户口。两年后其女出嫁到乙村，但乙村并未增加该女的承包地。依据《中华人民共和国农村土地承包法》，下列( )做法是正确的。 A.甲村应该收回李某的承包经营权 B.甲村应该调减李某的承包地数量 C.甲村应该保留李某的承包经营权，并允许其自愿流转 D.甲村应该保留李某的承包经营权，不允许其流转 40.下列占用耕地的情形中，不免征耕地占用税的是( )。 A.专用铁路建设 B.新建部队军事设施 C.新建学校 D.机场停机坪建设 41.城市总体规划、镇总体规划以及乡规划和村庄规划的编制，应当依据国民经济和社会发展规划，并与( )相衔接。 A.土地利用总体规划 B.土地利用总体规划大纲 C.土地利用专项规划 D.建设用地年度供应计划 42.根据《协议出让国有土地使用权规定》，在有基准地价的地区，协议出让不得低于( )。 A.出让地块所在级别基准地价的70% B.出让地块所在级别的基准地价 C.经基准地价系数修订后的宗地价格 D.征地区片综合地价 43.国土资源部发布的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》提出了被征地农民的安置途径，其中不包括( )。 A.农业生产安置 B.重新择业安置 C.入股分红安置 D.征后留地安置 44.土地使用权抵押权的合法凭证是( )。 A.土地他项权利证明书 B.国有土地使用证 C.集体土地使用证 D.集体土地所有证 45.地籍按表现形式可分为( )。 A.初始地籍、日常地籍 B.常规地籍、数字地籍 C.城镇地籍、农村地籍 D.税收地籍、产权地籍 46.市、县人民政府确定工业用地出让价格时，必须执行《全国工业用地吐让标准》，以下情况正确的是( )。 A.在工业用地出让前，可以不进行土地估价，直接根据标准确定出让底价 B.在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的工业项目，且自行完成前期开发的，可按不低于所在地土地等别相对应的标准的90%执行 C.在使用未列入耕地后备资源的未利用地建设工业项目的，可按不低于所在地土地等别相对应的标准的80%执行 D.对各省确定的优先发展产业且用地集约的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应的标准的700%执行 47.土地使用权转让的方式不包括土地使用权(. )。 A.出售 B.交换 C.出租 D.赠与 48.土地执法监察的对象是与土地发生法律关系的人，但不包括( )。 A.土地管理者 B.土地所有者 C.土地使用者 D.土地研究者 49.目前国土资源管理部门已经发布实施与土地估价及土地评价有关的国家和行业标准主要有( )。 A.《城镇土地分等规程》、《农用地分等规程》、《城镇土地定级规程》、《农用地定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、 《建设用地节约集约利用评价规程》 B.《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等规程》、《农用地定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《建设用地节约集 约利用评价规程》 C.《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》、《农用地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》 D.《城镇土地分等定级规程》、《农用地分等定级估价规程》、《城镇土地估价规程》、《建设用地节约集约利用评价规程》 50.土地使用权转让价格明显低于市场价格的，( )有优先购买权。 A.被转让宗地的邻宗土地使用者 B.市、县人民政府 C.国土资源管理部门 D.土地收购储备机构 三、多项选择题(15题，题号51一65，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母余黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均匀正确选项的每项得0.5分)’ 51.依照《开发区土地集约利用评价规程》的规定，开发区土地集约利用潜力测算内容具体包括( )等。 A.人口潜力 B.扩展潜力 C.结构潜力 D.强度潜力 E.管理潜力 52.根据国土资源部颁布的《全国土地利用现状分类》规定，下列用地属于其他林地的是( )。 A.未成林地 B.迹地 C.灌木林地 D.有林地 E.苗圃 53.土地市场的主要特点可以概括为( )。 A.交易实体的非移动性 B.土地市场的区域性 C.土地市场的垄断性 D.流通方式的单一性 E.土地价格不断上涨 54.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权因( )等原因而终止。 A.土地使用权抵押 B.土地灭失 C.土地使用权出租 D.提前收回 E.土地使用权转让 55.市、县国土资源行政主管部门受理在集体所有未利用地上单独选址的建设项目用地申请时，要编制( )。 A.农用地转用方案 B.补充耕地方案 C.征收土地方案 D.供地方案 E.建设项目用地呈报说明书 56.国有土地上的房屋抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。目前，对这一条款有明确规定的法律法规有( )。 A.担保法 B.城市房地产管理法 C.城乡规划法 D.确定土地所有权和使用权的若干规定 E.城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 57.征收集体土地实行国务院和省级人民政府两级审批制度。在以下情形中，应由国务院批准的情形有( )。 A.征收基本农田5亩 B.征收基本农田以外的耕地45公顷 C.征收园地600亩 D.征收集体建设用地45公顷 E.征收未利用土地50公顷 58.国家规定的土地利用年度计划中包括的主要计划指标包括( )。 A.新增建设用地计划指标 B.土地开发整理计划指标 C.征收土地计划指标 D.耕地保有量计划指标 E.收购储备计划指标 59.非法占用耕地造成耕地大量毁坏，以非法占用耕地罪定罪处罚，处五每以下有期徒刑或者拘役。按照司法解释，以下情况中，属于耕地大量毁坏范畴削有( )。 A.毁坏基本农田5.5亩 B.毁坏基本农田以外的耕地1公顷 C.毁坏基本农田4.5亩 D.毁坏一般农田5亩 E.毁坏菜地4亩 60.我国当前国有土地使用权出让的主要方式有( )。 A.协议 B.招标 C.拍卖 D.挂牌 E.授权经营 61.依据国土资源听证规定，下列情形中，主管部门应当依职权组织听证的有( )。 A.修改基准地价 B.编制或修改土地利用总体规划 C.制定征地区片综合地价 D.拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案 E.拟定非农业建设占用基本农田方案 62.建设项目用地预审意见是有关部门审批( )的必备文件。 A.项目可行性研究报告 B.核准项目申请报告 C.征地手续 D.供地手续 E.出让土地 63.土地登记原始资料包括( )。 A.地籍图 B.宗地平面布局图 C.地籍调查表 D.土地登记申请书 E.土地权属来源文件 64.城市基准地价常见的表现形式有( )。 A.级别基准地价 B.区片基准地价 C.路线价 D.区片综合地价 E.市场监测地价 65.现行的工业用地出让标准，对下面所列的( )具有直接限制乍用。 A.工业用地拍卖出让底价 B.工业用地抵押价格 C.收回划拨工业用地的补偿价格 D.工业用地租赁价格 E.工业用地的监测点评估价格 四、情景分析题(3题，内含10小题，题号66—75，共20分。每小题有k、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分) (一)甲企业因拓展业务需要，向政府租赁一块开发成熟的国有建设用地建广房，租期20年。支付土地租金后，由于经营困难，并没完成合同约定的开发亳设，仅在其上建造了一栋办公楼。2年后，甲企业将办公楼抵押给银行，并将土地转租给乙企业。 请就上述内容，回答66 - 70小题的问题。 66.甲企业取得土地支付的租金标准应该按照( )确定。 A.全额地价折算 B.扣除相关费用后的地价余额折算 C.征地成本价折算 D.工业用地标准 67.乙企业根据与甲企业签署的租地合同，到国土资源行政主管部门登记，行政主管部门可以( )。 A.直接给予登记，承租土地使用权转给乙企业 B.不予登记，并应收回甲企业的承租土地使用权 C.将与甲企业签署的租地合同直接更名后给予登记 D.收回甲企业的承租土地使用权后，重新与乙企业签署租地合同 68.甲企业在进行抵押时，随之抵押的承租土地使用权租金应按( )估价。 A.合同租金 B.市场租金 C.合同租金与市场租金的差值 D.剩余租期预期租金 69.如果承租土地使用权被国土资源行政主管部门收回，抵押物的处置应由( )进行。 A.银行 B.甲企业 C.国土资源行政主管部门 D.乙企业 70.如果甲企业按照合同规定完成开发，将土地转租给乙企业，乙企业将取得( )。 A.承租土地使用权 B.土地优先受让权 C.承租土地处置权 D.土地他项权利 (二)按照国家有关部门的统一部署，F市税务机关曾在前两年开展过土地增值税征收清算，其中涉及房地产开发企业甲开发的高档住宅小区x×花园。该项目分为一期和二期。其中，一期于开展清算的上年3月建成，并于同年年底完成销售;二期当时刚刚完成地基建设。经核实，一期完成房屋建设10000平方米，其中不可售的公共设施用房占5%，建成后容积率2.0，平均住房售价18000元/平方米(建筑面积);土地使用权取得费用3000元/平方米(土地面积)，开发建设及税费成本4000元/建筑平方米，可销售面积的精装成本2000元/平方米(建筑面积);二期建设完成后，房屋面积8000平方米，其中不可售的公共设施用房占5%，建成后容积率1.6，预期售价20000元/平方米(建筑面积)，其他各项成本与一期相同(以上各成本、收入水平均为甲企业提供数据)。 请就上述内容，回答71 - 73小题的问题。 71.根据有关规定，如果企业甲提供的成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，则应当按照( )方式核定征收土地增值税。 A.参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税 B.参照与其开发时间和性质相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税 C.参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按最低征收率核定征收土地增值税 D.参照与其开发时间和性质相近的当地企业的土地增值税税负情况，按平均征收率核定征收土地增值税 72.如果以一期项目为清算单位，企业开发收入核算数值为( )万元。 A. 17100 B.18000 C.32300 D.34000 73.如果以一期项目为清算单位，则根据甲企业提供的材料，应扣除的成本项目包括( )。 A.5000平方米土地购置费、9500平方米建筑成本及相关税费、9500平方米精装费用 B.10000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费、10000平方米精装费用 C.10000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费 D.5000平方米土地购置费、10000平方米建筑成本及相关税费、9500平方米精装费用 (三)某县2008年新增建设用地占用耕地面积400公顷，其中65公顷属于违法占地。在审批的用地项目中，既涉及建造一处高尔夫球场，也有以租代征建设以石油为原料的化肥厂一座。同时，由于对土地补偿问题和污染问题没有得到很好的解决，导致集体上访。 请就上述内容，回答74 - 75小题的问题。 74.根据该县违法占地情况，可对县级政府主要领导和其他负有责任的领导给予( )处分。 A.警告或者记过 B.记大过或者降级 C.撤职 D.批评 75.依据审批的两宗地已经违反了土地管理的有关规定，对有关责任人给予了记大过处分。其主要原因是由于( )o A.对国务院明确禁止供地的项目提供建设用地 B.批准以“以租代征”方式擅自占用农用地进行非农业建设 C.在土地供应过程中严重违法，致使国家利益遭受损失 D.对违反土地管理规定行为隐瞒不报、压案不查 一、判断题 1.√ 2.√ 3.√ 4. ×5. ×6.√ 7.×8.√9.√10.× 二、单项选择题 ll.C 12.B 13.A 14.B 15.D 16.C 17.A 18.D 19.B 20.C 21.D 22.D 23.C 24.C 25.B 26.B 27.B 28.C 29.A 30.C 31.D 32.D 33.D 34.B 35.C 36.B 37.A 38.B 39.C 40.A 41.A 42.A 43.D 44.A 45.B 46.D 47.C 48.D 49.B 50.B 三、多项选择题 51. BCDE 52. ABE 53. ABC 54. BDE 55. CDE 56. ABE 57. AB 58. ABD 59. AB 60. ABCD 61. ABC 62. AB 63. ACDE 64. ABC 65. AD 四、情景分析题 66.A 67. BD 68.C 69.A 70.D 71.A 72.A 73.D 74.C 75. AB
两税务道题
1、某市房地产开发公司:
(1)计算公司应缴纳的营业税=(12000+15000)*5%=1350
(2)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的土地使用权的金额的计算:
土地使用权金额=5400+210=5610,住宅,会所,写字楼各占1/3=1870,其中写字楼对销售的80%部分和赠给政府的10%部分可以扣除,另10%部分不得扣除.
应扣除的土地使用权的金额=1870+1870+1870*90%=5423万元.
(3)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发成本的金额的计算=2500+1000+4000*90%=7100(万元)
(4)计算公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用和其他扣除项目的计算:
应扣除的开发费用=利息+不能提供证明的按10%扣除=[300-50]+[(1870+2500)*10%]+[(1870+1000)*10%]+[(1870*90%+4000*90%)*10%]=1502.3(万元)
其他扣除项目=[(1870+2500)+(1870+1000)+(1870*90%+4000*90%)]*20%=12
