物业管理师《经营管理》第七章（16）
一、成本控制的含义与分类
（一）成本控制的含义
成本控制有广义和狭义之分。狭义的成本控制是指物业管理企业在提供管理服务的过程中，按照既定的成本预算，对实际发生或将要发生的各项物业管理成本开支进行严格的计算、限制和监督，及时揭示实际成本与其预算之间的差异，并积极采取措施予以纠正，使实际成本限定在预算范围之内。广义的成本控制除包括狭义的成本控制外，还包括对成本的分析与考核，通过总结经验，为降低以后的物业管理成本提供参考。（本节的成本控制均是指广义的控制）。
综上可知，物业管理成本控制具有三层含义：一是对目标成本本身的控制；二是对目标成本完成的控制和过程的监督；三是在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。
成本控制在成本管理中起着重要的作用。物业管理企业开展成本的控制，可以事先限制各项费用和消耗的发生，有计划地控制成本的形成，使成本不超过预先制定的标准，达到降低成本，提高效率和效益的目的。
（二）成本控制的分类
成本的控制可按不同的标志进行分类。常用的分类方法有：
1．按控制的时间特征分类
按成本控制的时间不同，可分为事先控制、事中控制和事后控制。
（1）事先控制
事先控制是“设计”阶段的控制，又称事前控制，是在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗和各项费用开支规定数量界限，作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，以达到防患于未然的目的。事先控制是成本控制的开端。
（2）事中控制
事中控制是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。事中控制以成本标准控制成本实际支出，并将成本的实际支出与成本标准进行比较，及时发现产生的偏差，以消除或减少这些差异。如果实际成本支出超过成本标准则为逆差，也称不利的差异；反之，实际成本支出低于成本标准则为顺差，也称为有利的差异。成本差异是重要的管理信息，它从成本上及时反映物业经营管理中哪些方面取得了成绩（顺差），哪些方面存在问题（逆差），这就有利于加强企业的经营管理，寻求降低成本的途径。事中控制，是成本控制的中心环节。
（3）事后控制
事后控制是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。由此可见，成本的事后控制着眼于将来工作的改进，避免不合理的支出和损失的重新发生，为未来的成本管理工作指出努力的方向。
成本的事后控制是事中控制的延续，而事中控制又是事后控制的前提。成本有了事中控制，就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制，把它限制在合理范围之内，以达到降低成本的目的。但是，事中控制还有一定的局限性，它一般只限于一时、一地、一事的单项成本控制，至于一个时期、一个单位、一种服务的综合成本进行分析和考核，则有待于成本的事后控制。另外，由于成本的控制是一个不断循环的过程，所以，就本质而言，事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分。
物业管理师考试《物业经营管理》名师押题卷(2)
41、 关于基础租金的说法错误的是( ). A.是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入 B.常以每月每平方米为基础计算 C.基础租金又称保底租金 D.租金调整条款对基本租金无效 42、 ( )是商业物业运行管理的核心内容。 A.制定租赁方案和租赁策略 B.选择承租商 C.确定租金 D.市场需求调查 43、 某商业租户的基础租金是每月2万元，自然平衡点是每月10万元，该租户的每月营业额是20万元，其百分比租金的比例系数为10%，则该租户应该向业主缴纳租金总额为每月( )万元。 A.2 B.3 C.4 D.5 44、 以下关于公寓、别墅物业及其管理的特点的说法错误的是( )。 A.需求多样，层次高大 B.客户相对稳定，服务时间长，服务对象复杂。 C.居民收入差异较大; D.服务品质要求高; 45、 在住宅小区内经营广告应遵守安全合法经营和( )原则。 A.利益与责任相结合的原则 B.公平公正原则 C.不侵犯业主的经济利益和精神权益原则 D.公开透明经营原则 46、 路面或空地临时停车场的产权归( )。 A.物业公司 B.专一业主 C.建设单位 D.全体业主 47、 以下属于会所的基本功能的是( )。 A.健身室、球类室 B.泳池、网吧 C.餐厅、网吧 D.美容美发店、服装店 48、 普通高等院校物业经营管理具有自身的特点，以下说法错误的是( )。 A.产权同属于学校，不同楼宇归属不同的院、系使用 B.校内各职能部门分工明确 C.不同使用功能的房屋采用统一的物业管理模式 D.假期集中 49、 将产业园区分为政府组织型和自主组织型是根据( )划分的。 A.发展模式 B.产业集聚形成方式 C.园区经济业态 D.产业园区的性质和功能 50、 以下不属于物业经营财务管理内容的是( )。 A.长期投资 B.长期筹资 C.营运资本管理 D.绩效考核 51、 在财务管理中，通常将( )作为财务管理的目标。 A.利润最大化 B.每股收益最大化 C.资本报酬率最大化 D.股东财富最大化 52、 反映物业服务企业在在一定会计期间的现金和现金等价物流入和流出的会计报表的是( ) A.资产负债表 B.利润表 C.损益表 D.现金流量表 53、 按照出发点的特征不同，预算编制方法可以分为( )。 A.增量预算法与零基预算法 B.固定预算法与弹性预算法 C.定期预算法与滚动预算法 D.增量预算法与滚动预算法 54、 编制管理费用预算的最佳方法是( )。 A.增量预算法与 B.固定预算法 C.定期预算法 D.零基预算法 55、 以下不属于物业服务企业成本控制的基本程序的是( )。 A.确定控制标准 B.执行控制标准 C.调整控制标准 D.进行考核奖罚 56、 以下关于成本控制机制的说法正确的是( ) A.前馈性控制属于事先控制 B.防护性控制属于事中控制 C.反馈性控制属于事后控制 D.反馈性控制最重要 57、 以下责任中心属于收入中心的是( )。 A.基层的保洁、保安、绿化、工程维修部门 B.大型企业的分、子公司 C.负责物业买卖、租赁的租售部门 D.大型公司内部设立企业物业资产管理部门 58、 某企业由会计报表可知，主营业务收入净额为50万元;资产总额期初180万元，期末220万元;则总资产周转率指标值为( )。 A.0.125 B.0.220 C.0.155 D.0.225 59、 以下属于资产管理发展向广度横向突破的是( )。 A.为开发商规划、设计等提供专业服务和资产运营 B.提供多种经营、资产经营和专业服务等 C.为开发商管理物业项目提供专业服务和资产运营 D.加强与其他行业、企业的合作 60、 以下不属于公共建筑的绿色建筑评价体系指标的是( )。 A.接地与室内环境 B.节能与能源利用 C.运营管理 D.全生命周期综合性能 二、多项选择题(每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分) 61、以下关于物业经营管理层次的说法正确的是( )。 A.物业管理和资产管理以运行管理为主 B.物业管理的'核心工作是对物业进行日常的维护或维修 C.物业投资组合管理以策略性管理为主 D.物业经营管理通常分为四个层次 E.物业管理与资产管理互为联系、互相促进 62、 下列财务评价指标中，属于财务评价指标体系中静态指标的是()。 A.财务内部收益率 B.投资回报率 C.财务净现值 D.借款偿还期 E.税前现金回报率 63、 下列物业的评估中，适且用比较法的有( )。 A.物业开发用地 B.普通商品住宅 C.教堂 D.学校 E.标准厂房 64、 现场管理是在物业建成投入运营之后，对物业的( )以及为租户提供日常的管理和服务。 A.清洁卫生 B.秩序维护 C.特约服务 D.共用设施设备的运行 E.公共空间的维护保养 65、 物业经营管理服务产品市场定位的程序主要包括( )。 A.制定竞争目标 B.客户心理分析 C.选择目标市场 D.明确竞争优势 E.客户需求分析 66、 以下关于物业租赁的特点的说法错误的是( )。 A.租赁双方都必须是符合法律规定的身份 B.物业租赁对象是特定物不是种类物 C.房屋租赁不转移所有权，转移的只有使用权 D.租赁合同可以采取口头形式。 E.物业租赁关系随着所有权的转移而中止。 67、 根据物业租金的内涵可以将房屋租赁分为( )。 A.定期租赁 B.自动延期租赁 C.净租 D.毛租 E.百分比租赁 68、 租约期满时，租赁管理的主要工作内容包括( )。 A.租金结算 B.收取租金 C.租金续期 D.租金确定 E.租金调整 69、 影响写字楼分级的因素包括哪些( )。 A.区位与城市设施 B.场地规划与室外环境 C.建筑物建设成本 D.工作场所质量 E.运营与服务 70、 我国国内即将推行的写字楼综合评级体系把写字楼分为( )。 A.甲级写字楼 B.乙级写字楼 C.五星级写字楼 D.三星级写字楼 E.四星级写字楼 71、 写字楼承租人选择要考虑的主要因素有( )。 A.承租人经营业务类型 B.租户的商业信誉和财务状况 C.物业的周边环境 D.所需面积大小 E.需要提供的特殊物业管理服务 72、 商业物业经营中，由商业运营部门和物业管理部门共同协调推进的工作是( ) A.开店和闭店 B.公众责任险投保 C.设施设备管理 D.装修现场管理 E.接货验货及商品入出库 73、 零售商业物业的租赁管理的工作内容主要包括( )。 A.租金的确定与调整 B.租约的制定 C.承租商的选择 D.租户管理 E.租约解除 74、 以下关于会所经营模式的说法正确的是( )。 A.独立式经营的经营风险对双向经营大 B.双向经营对小区业主的居住安全及环境有一定影响 C.引入社会设施共同经营可保证会所最大限度地使用 D.横向联合经营可减少开发商的投资 E.从保证小区业主在使用上的便利和安全考虑，应采用独立式经营 75、 图书馆使用的三要素包括( )。 A.齐备的设施设备 B.相对私密的学习空间 C.安静的环境 D.时间上的保障 E.良好的照明 76、 以下关于银行总部物业经营管理特点和难点的说法正确的是( )。 A.需要物业进行合理的分区管理 B.需要物业处理好管理与服务的关系 C.需要物业人防与技防的完美结合 D.突发事件多。 E.需要较强的承受压力的能力 77、 以下筹资方式属于筹集权益资金方式的是( )。 A.发行股票 B.银行借款 C.增资扩股 D.发行债权 E.私人借款 78、 以下各项属于营业成本预算范围的是( )。 A.直接人工费 B.直接材料费 C.固定资产折旧 D.服务人员的工资 E.管理人员的工资 79、 在财务绩效定量指标中，以下属于资产质量状况指标的是( ) A.总资产周转率 B.速动比率 C.不良资产比率 D.已获利息倍数 E.资产负债率 80、 我国物业服务企业开展的资产管理大致包括( )形式。 A.专业服务 B.提供交易平台 C.多种经营 D.合作经营 E.资产经营
物业管理师证怎么考
物业管理师报考条件：凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：(一)取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。(二)取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。(三)取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。(四)取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。(五)取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。(六)取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。(七)取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。参加全部科目考试的人员，必须在连续的2个考试年度内通过全部科目的考试。办证需提交的资料：(一)、考生本人的身份证原件、准考证(或下载的成绩通知书)。(二)、符合报考条件的毕业证书或资格证书原件。(三)、正面免冠同底照片一寸二张、二寸一张。(四)、用钢笔或签字笔填写《资格考试合格人员登记表》一式二份。
物业管理师证怎么考
物业管理证报考条件：（一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。（四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。初始注册时需要提交下列材料：（一）《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》。（二）《资格证书》。（三）与聘用单位签订的劳动合同。（四）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
物业管理师《管理实务》试题与答案
一、单项选择题： 1、清洁卫生服务管理的基本方法.大致可分为( )两大类。 A、外包管理及自行作业 B、户内有偿清洁及公区日常保洁 C、垃圾分类收集及统一存放管理 D、专业化服务及提供差异化服务 2、对于校园布局紧凑、人员活动较多的区域如教学楼、学生及教职工生活区、实验楼、办公楼等场所等，应采用( )管理。 A、精品式 B、自然式 C、放养式 D、间歇式 3、下列消灭白蚁的方法中属于药杀法的是：( ) A、根据蚁路、空气孔、分飞孔及兵蚁、工蚁的分布等判断找出蚁巢后将其挖除的办法 B、通过在白蚁蛀食的食物中在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物，使出入的白蚁身体粘上白蚁药粉，药粉通过相互传染传递给其他白蚁，导致整巢白蚁中毒死亡 C、通过药物和灯光两种方法诱杀 D、利用白蚁的无敢或病菌对白蚁进行生物灭杀。 4、下列属于绿化的日常管理内容的是：( ) A、草坪翻新与补值、绿篱翻新补植、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛植物更换等 B、浇水、修剪造型、施肥、中耕除草、病虫害防治、绿化保洁等 C、苗圃花木种植及工程苗木种植 D、节假日或喜庆等特殊场合对小区公共区域或会议场所等进行花木装饰等布置 5、针对大型公共物业绿化的特点，在进行绿化管理时必须注意的问题不包括下列哪项( ) A、不宣使用带刺、有毒、易断的绿化植物 B、不宣使用果树或大花植物作绿化 C、植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏 D、不宜使用大乔木作绿化 6、日常绿化管理的方法包括：建立健全绿化管理制度，明确日常绿化( )。 A、基本内容和标准 B、检查内容与检查重点 C、基本要求和针对性要求D、标准和要求 7、草坪检查重点内容不包括：( ) A、施肥、淋水是否合理 B、表面平整度、秃斑 C、病虫害情况 D、修剪是否及时 8、工厂绿化植物受周围环境影响较大，其植物绿化功能以( )为主，在植物选用上多选用生长快、成活率高、抗性强的'树种。 A、庄严 B、幽雅 C、舒适 D、环保 二、多项选择题： 1、物业环境管理包括( )等管理服务 A、物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等清洁卫生 B、公共区域车辆的管理C、园林绿化D、卫生虫害防治 2、下列哪些属于物业管理服务合同中的清洁卫生服务内容：( ) A、生活垃圾收集与处理B、地下停车场的保洁 C、业主家的地毯清洗 D、公共管道疏通服务 3、清洁卫生操作的基本方法包括：( ) A、全面清扫、水清洗、垃圾收集和垃圾处理 B、管道疏通 C、外墙装饰面清洁保养、打蜡、抛光、晶面处理 D、垃圾分类 4、白蚁的防治方法有( )等，司根据不同的情况采用相应方法来防治白蚁。 A、堵眼法 B、药杀法 C、诱杀法 D、生物防治法 5、蟑螂的防治方法有：( ) A、对建筑物各种孔缝进行堵眼、封缝、防止蟑螂食物 B、严格控制食物及水源，及时清理生活垃圾、消除蟑螂食物 C、彻底整顿室内卫生，清除残留卵夹，控制和减少高峰季节的蟑螂密度 D、利用灭蟑药粉、药笔、杀虫涂料及毒饵粘捕等化学防治 6、物业绿化管理除了日常绿化养护管理工作外，还包括了( )等工作。 A、绿化翻新改造B、园林设计C、环境布置D、绿化有偿服务 7、绿化管理的基本要求主要有：( ) A、保持植物正常生长 B、加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作 C、及时对妨碍业主、物业使用人生活活动的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害 D、经常进行绿化改造.满足部分业主的特殊爱好 参考答案： 一、单项选择题 1-8：A B B D B C D 二、多项选择题 1-7：ACD ABD ABC BCD ABCD ACD ABC
2013年物业管理师考试真题及答案：物业经营管理
2013年度全国物业管理师执业资格考试试卷《物业经营管理》
1、在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的( )风险。
A、任一
B、最低
C、算术平均
D、加权平均
2、资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )
A、估计
B、分配
C、组合
D、控制
3、房地产开发投资通常属于( )投资。
A、长期
B、短期
C、置业
D、间接
4、投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于()投资。
A、房地产开发
B、房地产间接
C、权益型信托
D、混合型信托
5、在正常市场和运营状态下，房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为( )。
A、折旧年限
B、耐用年限
C、经济寿命
D、自然寿命
6、政府兴建一座公园使得周边的房地产价格提高，这体现了房地产投资性中的( )。
A、政策影响性
B、专业依赖性
C、发展阶段性
D、相互影响性
7、净运营收益的扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为( )。
A、税前现金流
B、税后现金流
C、税前利润
D、税后利润
8、关于名义利率和实际利率的说法，正确的是( )
A、名义利率和实际利率不能反映资金的时间价值。
B、当每年计息周期数等于1时，实际利率小于名义利率
C、名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值。
D、当名义利率周期数大于1时，实际利率大于名义利率。
9、政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来的能耗高的设备，会导致设备的( )
A、第一类有形磨损 B、第二类有形磨损
C、第一类无形磨损 D、第二类无形磨损
10、财务分析中，旧设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为( )
A、机会成本 B、沉没成本
C、租赁 D、净现值
11、空置的写字楼属于( )
A、收益性物业
B、非收位置性物业
C、增量房地产
D、非增量房地产
12、物业价格实质上是物业( )的价格
A、交换
B、权益
C、租赁
D、风险
13、评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有()
A、前瞻性
B、随机性
C、客观性
D、保守性
14、某旧住宅的重置价格为100万元，账面价格70万元，因户型设计落后导致的功能折旧为10万元，因位于环境污染区引起的经纪折旧为5万元，则该住宅的现值评估价格为()万元。
A、15
B、55
C、85
D、90
15、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，房地产交易包括房地产买卖，租赁和()
A、继承
B、抵押
C、保险
D、信托
16、房地产市场供给的特点的说法，错误的是()
A、房地产市场供给弹性较大
B、房地产市场供给具有非同质性
C、房地产市场供给具有高度垄断性
D、房地产市场供给存在档次的差异
17、房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房屋占()。
A、同期房屋存量
B、同期房屋增量
C、上期房屋存量
D、上期房屋增量
18、下列类型的住房中，不属于政策性住房的是( )
A、公共租赁住房
B、廉租房
C、普通公寓
D、经济适用住房
19、关于房屋租赁特点的说法错误的是( )
A、房屋租赁关系部因所有权的转移而终止。
B、房屋租赁关系可以转移房屋的所有权。
C、房屋租赁关系的标的是作为特定物的房屋。
D、房屋租赁关系是一种经济要式契约关系。
20、房屋租赁关系中，承租人拥有的权益是( )
A、房屋的使用权、处分权和部分受益权。
B、房屋的占有权、使用权和最终收益权。
C、房屋的占有权、处分权和最终收益权。
D、房屋的占有权、使用权和部分收益权。
21业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务，这种物业租赁管理模式称为()模式
A、转租
B、包租
C、委托代理
D、出租代理
22、租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括()
A、房屋空间交付
B、签约管理
C、收取租金
D、租户关系管理
23、关于房屋转租的说法，正确的是()
A、承租人可以将承租的房屋转租给第三方。但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同
B、承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方
C、承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方
D、承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有
24、在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是()
A、风险控制
B、风险回避
C、风险转移
D、风险调整
25、物业管理中的投标费用属于()
A、边际成本
B、机会成本
C、沉没成本
D、差异成本
26、关于专项维修资金的说法，错误的是()
A、专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用
B、专项维修资金不含物业共用部位、共用设施设备的日常维护费
C、专项维修资金应计入物业管理服务支出或成本
D、经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的。
27、关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是()
A、福利基金按工资总额的14%计提
B、员工奖金按工资总额的10%计提
C、教育经费按工资总额的1.5%计算
D、公会基金安工资总额的2%计算
28、在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于( )
A、固定预算
B、零基预算
C、概率预算
D、弹性预算
29、下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是( )。
A、财务人员福利费
B、财务人员工资
C、汇总损失
D、保险费
30、关于成本控制中的事后控制的说法，错误的是( )。
A、事后控制是事中控制的延续
B、事中控制是事后控制的前提
C、事后控制是成本控制的中心环节
D、事后控制是下一循环中事先控制的组成部分
31、成本控制中的例外管理主要用于成本的( )
A、事先控制
B、事中控制
C、事后控制
D、反馈控制
32、住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是()
A、业主委员会
B、建设单位
C、物业服务企业
D、居民委员会
33、关于前期物业服务合同的说法，错误的是()
A、前期物业服务合同具有过渡性
B、前期物业服务合同属于要式合同
C、前期物业服务合同以书面方式签订
D、前期物业服务合同没有合同期限限制
34、关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是()
A、二者合同主体不同
B、二者合同客体不同
C、二者签订时间不同
D、二者合同有效期限不同
35、关于物业管理招投标的说法，错误的是()
A、物业管理招标投标实质是一种市场双向选择行为
B、物业管理招标行为和投标行为是有机结合的
C、物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务
D、物业管理实行招标投标是社会主义市场经济的需要
36、关于物业管理招投标标的的说法，错误的是()
A、标底是招标项目的预期价格水平
B、标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一
C、标底一般不向投标人公开
D、标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳
37、按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括()风险
A、财产
B、责任
C、人身
D、社会
38、保险的一般原则不包括()原则
A、比例分摊
B、可保利益
C、近因
D、对等
39、物业服务企业按出资比例分配利润。体现了企业 ( )之间的财务关系。
A、所有者
B、债权人
C、经营者
D、管理者
40、反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是()
A、资产负债表
B、利润表
C、损益表
D、现金流量表
41、在物业管理绩效评价的指标体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率、总资产报酬率和()
A、总资产周转率
B、流动资产周转率
C、财务内部收益率
D、资本积累率
42、企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是()
A、净资产收益率
B、总资产周转率
C、流动资产周转率
D、总资产报酬率
43、关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是()
A、评价标准是绩效评价的三大要素之一
B、评价标准是评价工作的基本准绳和前提
C、评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类
D、评价标准是主观评判评价对象的衡量尺度
44、物业管理绩效评价的主要方法是()
A、功效系数法
B、综合分析判断法
C、隶属度赋值法
D、经验分析判断法
45、物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是( )
A、定量与定性相结合计分方法
B、综合分析判断法
C、评议指标计分方法
D、修正指标计分方法
46、下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是()
A、洗手间
B、停车场
C、开水间
D、电梯厅
47、下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是()
A、吸引可能的租户
B、评估筛选租户
C、与租户进行租约谈判
D、监督租户履行租约义务
48、在制订写字楼租金收取办法时，无需考虑的是( )
A、支票、现金等支付形式
B、租金收取时间
C、激励主动缴纳行为的措施
D、租金收取方式
49、在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、()和空置损失的租金
A、建造费用
B、人工费用
C、经营费用
D、广告费用
50、下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是()
A、服务制度
B、服务质量
C、服务程序
D、服务标准
51、在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和( )
A、信息流线
B、办公流线
C、自行车流线
D、机动车流线
52、下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是()
A、物业经济指标
B、服务满意度
C、物业品牌化
D、市场占有率
53、在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格需求而进行的商品选择工作、属于()
A、市场营销
B、零售技术
C、物业维护
D、风险管理
54、下列零售商业物业经营管理工作中，属于物业维护模块的是()
A、维持承租户公共关系
B、满足消费者的商品供应量
C、统筹管理公共区域维修基金
D、慎重出租给危险承租户
55、下列对购物中心中个租户位置的配置中，合理的是()
A、甜点店与服装店相邻
B、冷饮店设置商场入口
C、家具店靠近商场中心
D、食品店原理商场中心
56、某商业租户的基础租金是每月1万元，自然平衡点是每月10万元，该租户的每月营业额是15万元，并向业主缴纳租金总额为每月1.4万元，则其百分比租金的比例系数是()
A、2.66%
B、4.00%
C、8.00%
D、9.33%
57、某购房中心建筑面积10万平方米，可出租面积8万元平方，某租户承租了6千平方米，该租户应分租的公用面积维护费比例是( )
A、6%
B、6.5%
C、7%
D、7.5
58、在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是()
A、开闭店
B、收银
C、顾客退换货
D、库房物品的管理
59、关于物业设施设备生命周期成本的说法，错误的是()
A、生命周期成本的费用不只发生在初始投资时
B、折现率即利率对生命周期成本没有影响
C、通过对设施或系统的节能改造可以降低生命周期成本
D、运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值
60、下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是()
A、重组
B、赠予
C、公开出售
D、债转股
61、零售商业物业分类的主要依据有()
A、建筑规模
B、建筑结构
C、建筑形式
D、经营商品的特点
E、商业辐射区域的范围
62、从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得()等方面的利益
A、股息
B、收益
C、保值
D、增值
E、消费
63、在所有权不变的情况下，写字楼的类型包括( )。
A、企业自用写字楼
B、出租写字楼
C、出售写字楼
D、自用出售写字楼
E、自用出租复合型写字楼
64、下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有()
A、投资回报期
B、借款偿还期
C、财务净现值
D、资产负债率
E、偿债备付率
65、收益性物业价值的高低，主要取决于()
A、未来净收位置的大小
B、账面净收位置的大小
C、获得净收位置期限的长短
D、获得净收益的可靠性
E、获得净收益的主营业务所占比重
66、关于物业价格的说法，正确的有()
A、物业价格受区位的影响大
B、物业价格形成的时间较长
C、物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格
D、物业价格总是上涨的
E、物业价格容易受交易者的个别因素影响
67、在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容是：
A、租赁计划
B、建筑物管理策略
C、建筑物维护的标准
D、物业检查计划
E、公共设施服务的内容
68、在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有()
A、所有权人
B、共有人
C、所有权人委托的代理人
D、房屋的抵押权人
E、按照法定程序指定的代管人
69、在租约签订前，租赁管理工作的主要内容包括( )
A、制定租赁方案和策略
B、租金调整和租户关系管理
C、租户的选择
D、租约谈判
E、租金确定
70、从理论上讲，物业租金要以()来确定
A、历史平均投资回报率
B、业户所需缴纳的所得税
C、物业建造成本
D、物业出租经营成本
E、业主希望的投资回报率
71、根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有()
A、被没收的财产
B、企业员工福利费
C、企业违约金
D、银行手续费
E、购置和建造固定资产的支出
72、实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有()
A、物业服务企业的利润
B、法定税费
C、物业管理服务成本
D、物业服务企业的酬金
E、物业管理服务支出
73、关于公众责任保险的说法，正确的有()
A、公众责任险承保的是投保人的损害赔偿责任
B、公众责任保险是一种有形财产保险
C、公众责任险不具有实际标的
D、公众责任保险的保险人答案加群：柒陆伍肆陆贰伍玖
E、公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济赔偿
74、将企业价值化作为企业财务管理总体目标的优点有()
A、考虑了客户利益
B、考虑了风险因素
C、体现了企业对资产保值增值的要求
D、有利于制约企业追求短期总的倾向
E、保险企业运用资本获得利润的能力
75、下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有()
A、投资开办餐厅
B、购置洗地机
C、房屋租赁经营
D、购买企业股票
E、投资建立子公司
76、物业管理绩效评价中社会评价的主要体包括()
A、政府
B、咨询机构
C、新闻媒体
D、业主
E、本企业员工
77、物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在()
A、办公室空间的合理配置
B、共用空间的合理配置
C、管理服务空间的合理配置
D、设备空间的合理配置
E、多部电梯的合理配置
78、当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，这些主要租户( )
A、应具备相互均等的财务能力
B、所要求的租赁价格要相等
C、所提供商品种类应搭配合理
D、与次要租户提供的商品类型应互补
E、都应被视为整个购物中心内的一部分
79、零售商业物业选择租户时，需考虑的因素有()等
A、租户的声誉状况
B、租户的财务能力
C、租户的零售技术
D、租户需要的服务
E、租户组合
80、下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有()
A、因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品
B、由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目
C、因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品
D、因技术进步造成的产品
E、长期被搁置未使用的进口设备
物业安全防范知识
物业防范应急预案，应对突发的自然灾害，供水、供电、供气事故，公共卫生事件有防范意识，那么你对物业安全防范了解多少呢?以下是由我整理关于物业安全防范知识的内容，希望大家喜欢! 物业安全防范知识一： 一、当你离家或入睡前，请抽出几分钟时间对家中安全进行一次检查：水管是否关紧，以防水患;电器、煤气和火源是否关闭，以防火灾;门窗是否关闭锁好，技房门是否关上，以防盗窃;车辆是否放妥，以防丢失。同时嘱咐 儿童 不要轻易给陌生人开门，外出时家中亮一盏灯或打开电视。 二、当您骑自行车、摩托车、人力三轮车时遇有车辆被铁丝、布条缠住或有人从车后碰、撞、拉拽您的车时，请您注意车筐内的钱包和物品;当您独自一人驾驶小轿车，行驶途中尤其在十字路口等红灯，遇有男、女青年以拦车、敲车窗玻璃的方式暗示您的车有故障时，请不要轻易开门下车，要注意放在驾驶室内的手提包等物品，防止不法分子借机偷抢。 三、当您在路上行走时，要在人行道的内侧行走，周边有摩托车闲逛要小心，谨防飞车抢夺。 四、当您在银行取款时，要警惕有人跟踪抢劫。在医院、车站、车上、商场等场所遇到人多拥挤时，请当心您衣袋内的钱物，以防扒手。 五、谨防招工诈骗，防止上当受骗。请到劳动力市场或正规的职业中介机构找工作，不要相信非法职业中介机构或马路边的招工 广告 ：如某酒店高薪聘请男女公关、服务员等职业，月薪5000--10000元不等，等你通过电话与对方联系，对方称已经见过你，通过 面试 并说要上岗先交培训费通过柜员机转帐存入帐号;对方又要求存入数额不等的服装费、体检费、手续费等。 六、当您遇到有人以“中奖”的易拉罐、路面设赌局诈赌或 其它 中奖标志低价销售或有多人围观争相抢购时，要识破骗局，不要参与，以防受骗。当有人以和尚、尼姑、道士、相命先生等身份化缘乞讨或花言巧语慌称您有天灾人祸降临时，要识破其骗局，以防钱财被骗。 七、当您遇到有人持外币、钻戒、金元宝、金佛像、古文物、电子元件或牛黄、人参等名贵药材，以遇有天灾人祸等理由与您兑换人民币，或以掉钱、声称拾者见者有份，同时要你拿身上手机和现金等钱作抵押，要识破其圈套，以防被骗。 八、经商的个体户请警惕有人使用假币换取您的商品，督促 教育 店员树立安全意识，主动提醒顾客保管好随身携带的物品，在店里醒目位置张贴安全防范提示;夜间要留人看守店铺;路边偏僻的小店，夜间遇陌生人叫喊买货，要特别警惕防范入室抢劫。 九、当您租赁房屋或店里雇佣外来人员时，要认真查看暂住人员的身份证件，并带其到派出所申报站办理申报登记办证手续，违者将依法予以严厉查处。谨防不法分子及在逃人员藏匿到您的处所，您的生命财产造成威胁。 十、当您有危险情况需求助或发现有违法犯罪的嫌疑人员应积极举报。 物业安全防范知识二： 一、首先请各位业主提高自身防范意识，这是很重要的一点。自身防范意识提升了，各方面防范 措施 才会跟上去，比如，楼下声控门一定要随手关。保安员在巡逻过程中，有时发现有些居民在晚上都没有随手关上声控门，仅仅依靠保安员巡逻时关门是远远不够的。有些声控门门锁也是假 的，一伸手进去就可以打开。像这样，很容易够犯罪分子留下可乘之机，造成财产损失甚至人身伤害。大额现金也不宜存放于家中。若发现警情，请及时 报告 110或保安员。
关于小区物业知识的注意事项
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。当我们住进自己的房子后，每天与我们打交道的就是小区的物业公司了。我们要交物业费，他们保障我们的生活变得舒适和安全。虽然天天见面，但是有时我们和物业之间却是熟悉的陌生人，有些很必要的物业知识我们或许并不了解。
一、物业能保障我们什么?
1、有更加整洁干净的环境，完善的绿化和清新的空气。公共卫生能够得到定期的维护保洁。
2、安全问题更加放心。陌生人不会轻易进出，小区内车流的管制，让小区不会像普通的公园一样。
3、让你的生活更加便利。电梯坏了有人来修，门锁打不开了一个电话就行了，只要是你生活上遇到的问题，通过物业都能得到妥善的解决。
二、关于物业的一些问题我们交了停车费，物业有哪些应尽的责任?停车管理单位应负的责任是:保障车主有车位;负责疏导小区交通;物业的车位使用费只限于该停车场地使用租金，不包含车辆保管费，即双方只构成车位场地租赁关系，不构成车辆保管关系。车辆应由业主自行妥善保管。业主和使用人在使用和装修房屋时，有哪些违规行为，应承担经济责任?业主在使用物业，尤其是装修房屋时，应遵守有关房屋装修管理规定，事先告知物业管理公司。业主和使用人如有下列行为之一，造成他人损失的，应承担经济责任:1)、损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌;2)、占用、损坏住宅的共用部位、共用设备;3)、在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物;4)、侵占绿地、毁坏绿地;5)、乱设摊点、乱设集贸市场;6)、乱倒垃圾、杂物;7)、在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画;8)、排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;9)、法律、法规禁止的其他行为。业主和物业之间应该做到相互理解，都应履行好自己应尽的义务，共同维护小区的环境的美好，创建文明家园。
2010物业管理师考试试题加答案
2010年注册物业管理师真题（物业实务案例题）
一、 某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。
1、 物业公司如何处理一般投诉。（16分）
2、 针对以上三个问题将如何解决。（9分）
二、 某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。
1、上述有几点操作违规之处。（10分）
2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（20分）
三、 某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：
（一）人员工工资奖金及福利包括
1、分管此项目的副总经理工资
2、项目经理工资
3、项目员工年终绩效奖金
（二）补充养老金
（二）公共区域维修保养费用
（三）工程保修费用
（四）管理区域保洁材料费用
（五）管理区域装修垃圾清运费用
（六）公共秩序维护费用
（七）项目履约金
（八）公共部位公共设施公众责任保险费用
（九）固定资产折旧费
（十）对社会的爱心捐赠
全国物业管理师执业资格考试试题
物业管理基本制度与政策
一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、物业管理的内容是（ ）。
A、对物业进行维修 B、对物业进行养护、管理 C、对相关区域卫生、保洁 D、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
2、（ ）可作为物业管理活动的前提条件。
A、市场原则 B、平等原则 C、公平原则 D、公开原则
3、物业管理起源于19世纪60年代的（ ）。
A、法国 B、德国 C、英国 D、美国 -
4、新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（ ）的过程。
A、由小到大，再由大到小 B、由大到小，再由小到大 C、一直持续大 D、一直持续小
5、（ ）美国成立了第一个行业协会 芝加哥建筑管理人协会。
A、20世纪初 B、20世纪末 C、21世纪初 D、20世纪中期
6、我国的物业管理制度是由（ ）共同组成。
A、国家法规 B、地方性法规 C、中央性法规 D、国家法规政策和地方性法规政策 " N
7、（ ）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
A、1994年3月20日 B、1994年3月21日 C、1995年3月23日 D、1994年3月23日
8、（ ）是物业管理的基础。
A、业主的住宅权 B、业主的财产权 C、物业管理者所得 D、物业管理服务
9、物业服务合同规定以外的服务是（ ）。
A、无偿服务 B、义务服务 C、有偿服务 D、业内服务
10、物业管理应（ ）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。
A、每两日1次 B、每日1次 C、每三日2次 D、每日2次
11、物业服务的原则是（ ）。
A、合理原则 B、公开原则 C、收费与服务水平相适应原则 D、合理、公开、收费与服务水平相适应原则
12、《价格法》对价格管理规定了（ ）。
A、政府定价 B、政府指导价 C、市场调节价 D、政府定价、政府指导价、市场调节价
13、以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（ ）。
A、不利于物业管理企业提高服务质量 B、不利于物业管理企业降低服务质量 C、利于物业管理企业提高服务质量 D、利于物业管理企业提高服务态度
14、物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（ ）。
A、权利 B、义务 C、权利、义务 D、权利和义务的法律依据
15、下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括（ ）。
A、物业管理事项 B、物业服务质量 C、专项维修资金的管理与使用 D、物业服务态度
16、物业收费的形式为（ ）。
A、1月收1次 B、1年收1次 C、1日收1次 D、包干制或酬金制
17、《物业管理条例》（ ）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
A、第四十七条第二款 B、第四十七条第一款 C、第四十六条第一款 D、第四十六条第二款
18、物业管理企业（ ）。
A、应自觉接受公安机关监督和指导 B、被逼迫接受公安机关监督 C、不受公安机关监督 D、不受任何部门干涉
19、（ ）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。
A、业主大会 B、业主委员会 C、业主和物主 D、以上人员都不可
20、物业管理区域内的道路、场地是为（ ）而建设。
A、业主利益 B、物主利益 C、业主共同利益 D、国家利益
21、业主是（ ）。
A、房屋所有人 B、住宅人 C、管理房屋人 D、房屋所有权人
22、业主作为不动产所有权人（ ）。
A、受国籍限制 B、不受国籍限制 C、收地域限制 D、受户籍限制
23、物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间（ ）。
A、只有个人利益 B、只有公共利益 C、无共同利益 D、既有个体利益，也有共同利益
24、（ ）是业主之间建立关系的基础。
A、个人财产B、个人利益C、共同财产和共同利益D、以上说法都不对
25、物业管理是市场经济的产物，（）是市场经济的基本特征。
A、平等互利 B、公平 C、竞争 D、发展
26、前期物业管理招标投标活动（ ）。
A、有利于遏止协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为 B、有利于创造物业管理公平的市场竞争环境 C、有利于促进物业管理企业提高物业服务质量 D、以上说法都正确
27、下列关于物业管理招标投标的说法，错误的是（ ）。
A、采取地方保护主义违背公开、公平、公正原则 B、不得对潜在投标人实行歧视待遇 C、对潜在投标人分三六九等区别对待也违背公开、公平、公正原则 D、对潜在投标人可以提出与招标物业管理项目实际不符的要求
28、对实行物业承接查验制度的说法，错误的是（ ）。
A、可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端 B、重视物业共用部位 C、扰乱业主生活规律 D、保障业主财产利益
29、物业承接查验的内容包括（ ）。
A、物业管理资料移交 B、物业现场验收 C物业管理资料移交和物业现场验收 D、物业合同
30、（ ）逐步推行城镇住房制度改革。
A、1980年以来 B、1981年以来 C、1979年以来 D、1982年以来的
31、物业管理企业是一种（ ）的企业。
A、以较多自有资本而管理企业 B、以较少自有资本而管理庞大资产企业 C、以较多自有资本而管理较小企业 D、以较少资本管理较小企业
32、（ ）制定了应对物业管理人员实行职业资格制度。
A、物业管理活动的特殊性 B、经营管理的专业性 C、学科多，管理复杂 D、以上说法都正确
33、同一行业的职业群体应注意（ ）。
A、从业信念 B、职业操守 C、行业习惯 D、从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则
34、业主首次交存住宅专用维修资金的标准为当地房改成本价的（ ）。
A、20％ B、8％ C、2％ D、30％
35、住宅专项维修基金的使用，应遵循（ ）的原则。
A、不公开 B、受益人和负担人不一致 C、任何单位和个人不得挪作他用 D、方便但缓慢
36、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，达到房地产开发企业资格的条件是（）。
A、有100万元以上的注册资本 B、有50万元以上的注册资本 C、有3名以上持有资格证书的房地产专业人员 D、有1名以上持有资格证书的专职会计人员
37、关于房地产开发企业一级资质的要求，正确的是（ ）。
A、注册资本不高于5000万元 B、从事房地产开发经营4年以上 C、连续3年建筑工程质量合格率达100% D、注册资本不低于5000万元
38、取得建设用地批准文件后（ ）。政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
A、超过1年未动工开发的 B、超过半年未动工开发的 C、超过2年未动工开发的
D、超过3年未动工开发的
39、房地产转让的内容包括（ ）。
A、房屋转让 B、土地使用权转让 C、房屋转让和土地使用权转让 D、划拨土地使用
40、经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起（ ）依法做出行政许可书面决定。
A、9日内 B、15日内 C、10日内 D、12日内
41、商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（ ），依法到房地产管理部门办理权属登记手续。
A、90日内 B、100日内 C、50日内 D、1个月内
42、下列说法正确的是（ ）。
A、房屋所有权人是房屋出租人 B、房屋使用人是房屋出租人 C房屋使用人是房屋承租人 D、房屋使用人是业主
43、承租人如需继续租用房屋的，应当在租赁期限届满前（ ）提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。
A、2个月 B、1个月 C、半个月 D、3个月
44、下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法，正确的是（ ）。
A、可以不遵守自愿 B、可以不交纳税费 C、可以自行规定收取费用 D、遵守有关法律、法规和政策
45、下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述，错误的是（ ）。
A、有自己名称、组织机构 B、有固定的服务场所 C、无规定数量的财产和经费 D、具有房地产及相关专业中等以上学历
46、（ ）是《担保法》规定的担保形式之一。0
A、质押 B、抵押 C、物押 D、约定
47、抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（ ），到房地产所在地办理房地产抵押登记。
A、20日内 B、1个月内 C、28日内 D、半个月内
48、契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间（ ）。
A、债权成立 B、债权先成立，物权后成立 C、物权先成立，债权后成立 D、债权和物权同时成立
49、下列不属于转移登记的是（ ）。
A、继承 B、划拨 C、合并 D、城迁
50、鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序不包括（ ）。
A、受理申请 B、初始调查，摸清房屋的历史和现状 C、现场查勘、测试 D、立即做决定，签发鉴定文书
51、我国借鉴英国模式，从（ ）开始住房制度的改革。
A、20世纪90年代 B、20世纪80年代 C、20世纪70年代 D、20世纪60年代
52、美国的物业管理已有（ ）的历史。
A、50年左右 B、60年左右 C、70年左右 D、80年左右
53、美国物业经理职位层次划分为（ ）。
A、资产经理 B、物业经理 C、楼宇经理 D、前面三项都是
54、（ ）日本人开始接管部分楼宇管理工作。
A、1956年 B、1958年 C、1957年 D、1960年
55、日本物业管理从业人员的培训分为（ ）。
A、协会培训 B、企业培训 C、社会培训 D、前面三项都是
56、新加坡邮政储蓄银行是（ ）。 \ 8V*>abQ&
A、国家所有企业 B、政府所有企业 C、个人所有企业 D、法人所有企业
57、除（ ）外，至1982年末，新加坡银行机构达118家。
A、工行 B、招行 C、邮政储蓄 D、中行
58、20世纪60年代中期开始，新加坡建屋发展局根据国家总体规划，大力发展（ ）。 T
A、大城市 B、小村镇 C、郊区 D、综合性新城
59、香港房屋委员会注重（ ）。
A、利润 B、收取费用 C、民事纠纷 D、物业的保养、维修及改善
60、（ ）可以树立商场的美好形象，吸引顾客。
A、房屋新构造的艺术性 B、花草树木的植种 C、良好的楼宇管理 D、以上说法都不对
二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5）
61、物业管理基本特征有（ ）。
A、社会化 B、专业化 C、市场化 D、人为化 E、自然化
62、物业管理作为一个新兴的行业，其作用为（ ）。
A、实施物业管理可促进经济增长 B、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 C、实施物业管理有利于增加就业 D、实施物业管理有利于维护社区稳定 E实施物业管理不利于推动房地产的发展
63、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（ ）。
A、确定了物业管理活动的主管部门 B、确定了物业管理工作的基本内容 C、明确了社会化、专业化的物业管理模式 D、确定了业主选举产生物业管理委员会制度 E、明确了业主的权利和义务
64、在《物业管理条例》起草阶段，起草小组应（ ）。
A、收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 B、开展立法调研，掌握第一手材料C、进行专家论证，研讨立法中的难点问题 D、广泛征求意见，以求彰显民意 E、接受法律、法规指导
65、物业管理服务的特点有（ ）。
A、物业管理服务无偿性 B、物业管理服务的公共性和综合性 C物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 D、物业管理服务的即时性和无形性 E物业管理服务的持续性和长期性
66、物业服务收费原则有（ ）。
A、最大利润原则 B、利润为主，服务为辅原则 C、合理原则 D、公开原则 E、收费与服务水平相适应原则
67、物业服务合同应包括（ ）等内容。
A、物业服务质量 B、物业服务费用 C、双方的权利和义务 D、合同期限 E、赔偿范围
68、《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设备进行经营，主要采取的措施是（ ）。
A、原则规定了利用物业共用部位 B、不得利用共用设施设备 C、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位等进行经营的事前否决权 D、确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向 E、利用共用部位、共用设施设备经营不需征得相关业主的同意
69、业主的权利包括（ ）。
A、按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务 B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D、参加业主大会会议，行使投票权 E、选举业主委员会委员，但无被选举权
70、业主使用物业应当遵守的规定有（ ）。
A、相邻权规定 B、房屋装饰装修规定 C、共用部位、共用设施设备的使用规定 D、占用公共用地，不负责任 E、使用物业的禁止性规定
71、前期物业管理项目招标的原则有（ ）。
A、不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人 B、不得对潜在投标人实行歧视待遇 C、不得对潜在投标人提出与招标物业项目实际不符的资格要求 D、对潜在投标人分三六九等区别对待 E、与物业管理市场化背道而驰
72、物业管理区域环境验收的注意事项（ ）。
A、道路、围墙不属于管理范围 B、看临时设施及临时用房是否拆除清理干净 C、看物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站 D、看绿化草坪是否符合百姓的要求，是否科学合理实用 E、看停车场是否符合交通管理部门要求
73、物业管理企业取得一级资质的条件是（ ）。:
A、注册资本人民币400万元以上 B、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 C、有多层住宅200万平方米以上物业管理经验 D、有独立式住宅15万平方米以上物业管理经验 E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
74、下列关于房地产开发企业二级资质的条件，正确的是（ ）。
A、注册资本不低于2000万元 B、从事房地产开发经营2年以上 C、连续3年建筑工程质量合格率达100% D、未发生过重大工程质量事故 E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
75、禁止转让的房地产有（ ）。
A、达不到法定条件的房地产也可转让 B、依法收回土地使用权的房地产 C、共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产 D、权属有争议的房地产 E、未依法登记领取权属证书的
76、商品房现售条件包括（ ）。
A、没持有建设工程规划许可证 B、取得土地使用权证书 C、已通过竣工验收 D、拆迁安置已经落实 E、未超过土地使用年限
77、商品房买卖合同应明确（ ）。
A、当地人年龄、性别 B、商品房基本状况 C、商品房的销售方式 D、交付使用条件及日期 E、装饰、设备标准承诺
78、（ ）、房屋，禁止租赁。
A、未依法取得房屋所有权证的 B、共有房屋取得共有人同意的 C、权属有争议的 D、属于违法建筑的 E、不符合安全标准的
79、物业管理的特点有（ ）。
A、超前管理意识 B、高度重视清洁工作 C、重视各类人员的培训 D、协会培训 E、企业培训
80、商场楼宇管理工作主要有（ ）。
A、确保楼宇设施和结构不随意更动 B、增加商场人流以增加其营业额 C、保证交通便捷、停车有位 D、环境保洁 E、噪声污染处理
物业管理师考试试题？
物业管理师考试试题可到针题库查询。
2014年物业管理师考试试题：>>http://hi.baidu.com/haoxuewys/item/0a3f47266242e2abae48f56b
物业管理师资格实行全国统一大纲、统一命题的考试制度，原则上每年举行一次。
凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：
(一)取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。
(二)取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。
(三)取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。
(四)取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。
(五)取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。
(六)取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。
(七)取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。
注册物业管理师证怎么考
注册物业管理师证报考的相关要求如下：一、报考条件年龄满18周岁，大专以上学历，1年以上工作经验，国家职业标准规定，凡从事或有志于从事物业管理职业的人员，只要符合报考要求，均可参加考试。特殊时期，考试时间略有变化，考生可根据自身情况，与报考单位咨询老师联系，进行详细了解。物业管理师证目前个人无法报名，需找报考机构进行报考，考试通过后，等待领取证书，然后进行官网查询。 二、证书使用说明1、
