二手房水电过户怎么办
1、水过户：一户一表的住房在住房所在地的水业公司办理过户。需要带房产证原件、复印件，房产拥有人的身份证原件、复印件，如果需要办理银行代扣水费业务还需要带银行卡/存折，不需要原房主的资料。不是一户一表的住房，需到居委会/物业，办理更名手续，有的需要原房主的身份证复印件。
2、电过户：一户一表的住房在住房所在地的电业公司办理过户。需要带房产证原件、复印件，房产拥有人的身份证原件、复印件，更名后下次交电费时在电业公司缴纳一次电费(单子上有你的名字)，带着单子到银行签订代扣协议。不需要原房主的资料。不是一户一表的住房，需到居委会/物业，办理更名手续，有的需要原房主的身份证复印件。
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二手房过完户后，水电煤气等怎么过户？
一、水过户:1、在住房所在地的水业公司办理过户。需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件。如果需要办理银行代扣水费业务还需要带银行卡/存折,不需要原房主的资料。2、水：提前查好原房主家里的水表读数，报给物业，和物业对一下，如果有欠费让原房主补上，如果有剩余您把剩余折成的钱给业主即可。二、电过户:住房所在地的电业公司办理过户。需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件,更名后下次交电费时在电业公司缴纳一次电费(单子上有你的名字),带着单子到银行签订代扣协议。不需要原房主的资料。三、煤气过户:1、在住房所在地的燃气公司办理过户。需要带房产证原件、复印件,房产所有人的身份证原件、复印件,还得带着原房主的煤气卡或煤气本、原房主的身份证复印件。2、煤气查一下表数，报给煤气公司（煤气一般都是一个月一结），若有欠费原房主结清即可。四、如果原来签订有银行代扣业务的，也要到银行改签扩展资料物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。水、电、煤气、天然气的清点1、双方应一同来到自来水公司、电力公司、煤气公司、天然气公司的营业网点办理相应的过户手续，并向工作人员询问原房东有无欠费情况。2、如有欠费，二手房买房人则有权要求原房东补交费用。然后，双方再根据最后一期缴费单据上载明的数字和房屋表具上的差额，根据单价进行结算。参考资料 百度百科 二手房交易
买房子，是找中介还是直接去售楼处找售楼员？
这个需要看情况，如果急的话可以找中介，预算比较低可以到售楼处购买。开发商的楼盘一般是单个的，最多也就是两三个楼盘同时开发，也就是说，去了售楼处顶多也就只能了解两三个楼盘的情况，可供选择的面比较窄。而房产中介代理机构可以同时代理十几个楼盘，他们手中可能会有几十甚至上百个楼盘，届时就可以从中细细挑选，还能同时比较多个楼盘的优势与特征。能够全款买房的人是很少的，对于大多数人来说，买房的方式就是贷款买房。但是贷款买房是有一个前提的，就是要凑够首付钱才行。去售楼处买房子的时候，购买的是新房，首付一般需要支付30%左右。但是去中介买房子的时候，购买的是二手房，首付一般需要支付40%左右。两者来说价格存在着比较大的差距，二手房买来可以直接入住，如果着急住可以找中介果断购买，倘若手头宽裕，但是预算比较低，可以去售楼部购买一手房。扩展资料：买房注意事项1、选户型，挑选户型时，首先要看户型的朝向。朝向优劣的顺序依次为：正南、东南、东、西南、北、西。2、选楼层，中间层房屋的空气质量相较于低层更好，出行较高层更方便，可以说是折中。3、很多购房者认为，当下房价过高，所以买房时，一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘。正确的做法是多学习选房知识，关注户型好坏，房屋质量等干货。
深圳二手房一夜之间突然标价为零，究竟发生了什么事？
天天就在说着房地产，房地产，可就是没见房地产行业有着巨大的波动！一个数据的显示消失，让大家揪起了心，都在揣测着深圳的房地产将会面临着怎样的改变？其实不然，深圳的楼市并非要发生巨大的变化，而是说要进行一定时间的调整。挂牌价一夜之间消失，这应该是很正常的，并不能就此说明局势就发生了较大的变化，也只能说没有数据显示则说明应该是进行大规模的数据调整，这一系列的数据调整变化不多。1、地产中介忙着开会从房地产数据发生变化之后，深圳的一些地产中介马上就组织了会议。根据发布的成交参考价格来看，虽然出现了不少市场挂牌较低的价格，但是要知道要求是说挂牌价是不能高于成交参考价格的。在这一事件发生之后，更是有不少的媒体说深圳的楼市将会打七折，可是具体的情况还是没有真实的发生。七折这说明一个什么问题？买房在一定意义上来说，跟买商品的情况是一样的。只不过说房产的价格较高，是衣服所不能比拟的，但是降价一言大家都是非常的清楚，打七折就等于直接少算了30%，100万的房子至少减了30万，这一定程度上来说，降价是非常的厉害。可是我们必须要清楚这样的情况真的会发生吗？深圳的经济还是比较发达的，又或者说有很多的城市都是跟这样的一线城市相对齐，如果北上广深地区的房价率先降价，其他地区又怎么涨的起来呢？肯定也是会跟着北上广深地区的房价发生变化啊！所以从这一情况来看，大规模的大幅度变化肯定是不可能的，所以也就没有必要为此忧心了！再者就是有关于银行房贷问题是否会发生变化，当前也没有细则出现，需要后续观望才行。2、数据的确是显示暂无如果登录一些房产中介网站，就可以看的出来，特别是二手房的挂牌价完全就看不到了，这说明一个什么问题？如此情况下的凭空消失，不只是一家中介网站出现，有很多大品牌的网站，同样是一样的。然而，有关于挂牌价数据凭空消失，在一定程度上来说，应该是与成交价格高于参考价有关，所以就需要做出调整。因为像这样的一些房产中介网站在发布房产信息的时候，最主要的还是以参考价格作为依据，这个价格是购房者衡量自身购房实力与意向购房的重要标准，肯定是需要较为精确才行。其次，也就是说有相关的条例，明文规定，类似的一些房产中介以及工作人员都必须要坚决贯彻执行二手房成交参考价格发布机制，是不能够轻易改变的。现在的矛盾就出现了，很多的房产标注价格，其显示的挂牌价是略高于成交价，或者说大幅度高于成交价，那肯定就是不行。与相关的条例规定是矛盾的，必须要做出改变才行！这对于购房者来说，在一定程度上是好事情，至少市场得到了有效的整治，购房者也可以享受更大的优惠。3、两种价格对比从主观意愿上来说，因为是二手房，所以房子的价格在一定程度上是由原房主决定的，他们在与中介商量好之后，中介再进行售卖时是进行抽点售卖，如果说同一个小区里面相同户型以及面积的房子售价是130万，那么有另一家需要卖房，他的售房价格不可能说，因为装修的太好，而直接达到150万。那这样的情况就出现了，上文所说的两种价格不相匹配，必定是需要做出改变。其实对于住房市场进行调整就是对民生工程改进的一项重要举措，因为房子问题也成为了众人最关心的问题。很多的人忙碌一生，连一套房子都买不起，别说让孩子到城市里面读书了。没有户口，又怎么去读书呢？这也就是年轻人，越来越不敢生孩子的主要原因啊！城市集中了很多优质化的资源，而必须要买房才能让孩子读书，所以说做出调整就是对的！
感觉现在的杭州新房价格有点松动，总价150万，请问闲林还是临平山北哪个投资更值得，还是再等等？
根据目前市场情况，可以优先考虑闲林，但闲林的选择性比较小。未来科技城的发展会对该区域形成长期的带动作用。相对来说，临平山北虽然有地铁利好，但缺少产业人口的支撑，目前的价格相对于其位置来说已经不便宜。从投资时机来看，现在价格并未松动，只是略有降温，新房、二手房价格倒挂现象仍然普遍存在，从短期来说，价格预计会保持平稳，中期则存在较强的不确定性，是否入手取决于个人风险偏好。
我在杭州属于二套房第二次贷款，首付预算150万左右，想投资，有哪里的房源可以考虑？
首先杭州目前的住宅市场还是非常难把控的，不仅是因为政府对于新房市场的限价措施，还有供不应求的这样一个市场状态，基本大部分的新房都必须要全款绑车位或者摇号才可以。所以目前150万左右的首付预算我们可能大概可以考虑的区域有：临平山北、丁桥、星桥、萧山大江东、萧山义桥、闲林这些地方。距离城区较近且有地铁规划的区域丁桥可能是一个不错的选择，卓越蔚蓝领袖会是一个不错的选择，预计在4月底左右会开盘。除此之外我们也可以考虑不限购不限贷的商住类项目，您的预算完全可以选择一个地段较好的板块，例如拱墅申花板块的中交财富中心。
现在房价那么贵，年轻人该选择买房还是租房？
我毫无疑问的选择买房，因为我总感觉这才是属于自己的家。买房和租房的抉择，其实一直都在年轻人心中徘徊，有些人总觉得租房合算，有些人却觉得买房踏实。我自己毫无疑问是后者，就算是背上房贷，就算是生活质量下降，就算是愁的头发都快掉光了，我还是选择买房。有一个自己的家，即使你对父母这些年教育的肯定，也是你对妻子的一个承诺，更是你对孩子的一份真心。我们现在生活的这个社会，丈母娘也快变成买房的推动力量了。如果你不买房子，你可能连个对象都找不到，更遑论以后的生活了。也许我的观念还是比较传统，我总认为有房才有家，哪怕欠了银行很多钱，我兢兢业业画完之后，至少这个地方是我的，以后还可以留给孩子。而租房呢？你去丈母娘家提亲的时候，腰杆都不硬，花费在租房上的钱其实也不算少，你每个月其实也是剩不下钱。我还了几十年的房贷，最后落下了一个安身立命的地方，而你租了几十年的房，最后只剩下你自己。我觉得这就是买房和租房最根本的差距，你永远也不知道，你什么时候会遇到那个对的人，可在这之前，我们应该把一切准备都做好。除去各种情感上的想法，现在买房其实也算是一种比较合理的投资，如果你真的不想住在自己买的房子里，那以后还可以卖掉。我们的经济一直都在发展当中，房价水平现在已经比较稳定，但以后的趋势肯定是稳中有升。我生活在一个4线小县城，我结婚之前就已经买了房，结婚三四年的时间了，虽然生活压力很大，每个月也没有什么积蓄，可我能理直气壮的说这是我家。我觉得有这一点就够了，能买房就买房吧，为了妻儿有一个安稳的家，为了父母能少操点心，也为了你自己累了能有个休息的港湾。买房如安家，不分你我他，早买晚不买，越早越心安。
如何选择“好”小区：影响居住品质四大因素
对于同商圈/区域的不同楼盘，大环境相差不大，但相比起新房而言，总体而言，二手房的小区环境和住宅配套设施还是要优质不少的。而每个小区由于物业的不同而不同，大环境显性成本也差不多，但很多隐形成本除了居住在小区里的人，外人很难发觉。选房时记住下面4点：1.大的成本你可以查到，专业一点的再通过同行打听打听或者问问当初的技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，说白了这很大程度上客户只能依靠开发商的经验和责任心。在这一点上，作为二手房社区是很容易了解到的。而且这两个小区都属于同一个开发商。2.隐性的价值是在客户购买阶段更是很难发现，要靠持续生活在里面才能感受到。比如物业服务的质量，社区安全、园林环境包括硬件维护的水准，处理投诉、上门维修的及时性、态度、技术等等，这些看似小事，但真的影响你每天的心情。如果你住过物业服务特别好的社区，就再不可能去选物业管理稍微逊色一点的园区（房子）。3.居住群体。价格是一道筛子，决定了业主整体、你的邻居的品质，而邻居影响着你的生活品质。别以为这是营销危人耸听的言论，大体上来说，愿意为好生活支付更高价格的人总体上的修养、审美水平要更高一些，并且生活观、价值观更趋同一些。我不是说你和邻居会成为多么好的朋友，但最起码你受到的干扰可能会少很多，楼道里玩耍的熊孩子能少一点，楼下或者车库里没人用钥匙划你的车，这些东西有时你花钱买都买不到。4．一个社区就是一个标签。回想你和朋友同事聊房子的体验，当一个人说“我住在哪个社区”或者“我住哪个品牌的社区”时，你脑子里会不会一闪而过给他贴一个标签？这是一个社区带给你的很长久的隐形价值，有可能是好的也有可能是坏的。这个标签的形成，最主要就是上面的提到的，尤其是业主群体特征往往给社区贴上第一个、可能也是最大的标签。至于这个标签值多少钱，这就因人而异了。买房这种大型支出，更换的成本太高，花钱买个保险也很重要。上面说的4点，假如你有一点不如意，我问你你是忍着继续住还是换房子？买房子不是买衣服，一时冲动买了回来一试不好看，可以扔了不穿，但房子一旦买了，换一次的各方面成本都太高太高，一套房子你最少最少得住个五年吧，更别提很多人一辈子就一套房子。在这种逻辑下，多花点钱买个保险，让各类风险降到最低，才是理智的选择。而且上面几点，哪一条都不是想花钱就能买到的，有时候真得碰运气。品牌无非是提高你的中奖率。另外，这几年掌握到一个决定房价的重要观点：房子的涨幅、升值的决定因素，除了地段这个核心要素外，主要就是上面说的五点了，归结起来可以是一句话，和快消品是一样的——居住体验和业主口碑！不论是投资还是自住，以初始价格判断未来升值空间都是非常幼稚的想法。事实上，如果你观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖得越贵的房子，未来涨得越快。（以上回答发布于2015-06-10，当前相关购房政策请以实际为准）买新房，就上搜狐焦点网
有关杭州城市变迁的资料
在某种程度上，城市的发展是不以人们的意志为转移的。当我们回顾和触摸杭州城市化进程的脉络时，不能不提及当年的蒋村商住区———亦即今日的城西住宅区。
15年前，城西还是一片遍布柿树林和芦苇塘的湿地，一些非国有房产商开始了住宅开发的尝试。那时候，它的名字叫做“蒋村商住区”；1996年，随着康乐新村、丹桂公寓、金都花园、南都花园、湖畔花园等第一代商品房陆续建成并逐渐形成居住氛围，城西大型住宅区的雏形初现；2000年后，人们已然将杭州城西毫无疑问地看做一个高档住宅聚集的成熟板块。
短短10年的开发过程，城西从荒芜到繁盛，将杭州中心边界迅速扩大到西溪湿地边。这是一个城市蔓延的奇迹。
如今，随着西溪湿地公园、西溪沃尔玛、天目山路延伸段、文一西路延伸段、文二西路延伸段等重点工程的实质性进展，杭州城西的触角已经被进一步放大至包括五常、闲林等杭州西边与城市关系最紧密区域的“大城西”。
这时，我们再回过头来看看这一块神奇区域走过的足迹，通过对桂花城和翡翠城两只麻雀的解剖，会发现，依托科学的城市规划体系与合理的城市功能配置，大城西的发展将摆脱原来以住宅为导向的商住发展，转而形成城市集群效应和城郊模块化发展的新城市规划布局。
从城西到新城西，从蒋村到西溪，一个真正意义上的和谐大城西即将崛起。
蒋村模式：杭州商品房标本
杭州人现在所说的“城西”，一般指的就是蒋村商住区。在过去不到10年的时间里，由数十家房地产开发商在4平方公里土地上开发的超过300万平方米的大型住宅区，聚集了超过15万的居住人口，成为杭州市区规模最大的居住区。
城西房地产开发始于1992年。当时其地块尚属余杭，在杭州市政规划中并没有与之相关的市政基础配套设施，甚至没有标准的城市道路。
随后的几年时间中，绿城、南都、金都、证大等开发商入驻开发，尽管面临1994-1997年宏观调控的不利局势，但以绿城的楼盘为代表、品质明显高于市中心的住宅产品，依然首次明晰了更加注重建筑、环境与配套的居住理念。
1998年福利分房政策取消后，公积金、货币分房等一系列房改政策相继出台，长达8年持续繁荣的杭州房地产市场就此启动。而当时唯一能够给杭州提供大量住宅供应的，就是当时的蒋村———今天的城西。以桂花城为代表的高档住宅小区，得到了市场的进一步认同和高度评价，随后在陆续四十多家开发商的竞逐下，城西渐成杭州房地产开发的主流热点区域，多家品牌开发商的介入，使得城西形象全面提升。
以住宅为先导，带动交通、商业、文化、教育、经济等领域大步发展，是蒋村商住区板块较早出现的城市发展定律。这种自然形成的“店多隆市”模式，尽管现在看存在着很大缺陷，但后期城市规划意识的跟进，相对弥补了城市中心化带来的诸多问题。西城广场、华联超市、建材市场、社区步行街等陆续出现，使得城西日渐成熟，并成为杭州最大的高档居住板块。
作为杭州商品房开发的发源地，城西蒋村商住区既有许多优于市中心的特点，也存在一些缺憾。各个开发商“各自为政”开发的楼盘，从个体上说，无论规划、景观，还是建筑、配套都做得不错；但从城市发展规划角度看，其崛起是基于一种自发的主动开发意识，即“先开发后配套”，缺乏城市整体规划，也缺乏整体性的城市脉络。
正因为有政府此后的大力介入，在规划、配套、基础设施建设等方面都进行了大量修正、补充和调整，同时引进了浙大紫金港校区、仓前高校园区等人文资源，蒋村商住区才得以有今天的欣欣向荣，居住、商业、经济氛围日益浓厚和谐。大城西：构筑和谐人居生态城
近年来，杭州市政府明确提出了“一主三副、双轴六组团、六条生态带”、“东动、西静、南新、北秀、中兴”的新都市格局。其中，从城西到大城西，是一次生态人居、和谐人居的积极探索。
如果说蒋村商住区是以开发在先、配套在后形成的“葡萄效应”，那么，目前的大城西则是有规划、有秩序、有节奏的以社区开发模式为主的“模块效应”。
不同于当年“摸着石头过河”的蒋村商住区，大城西的规划建设完全是在政府主导下，按照既定蓝图有序进行的，配套建设也是同步展开的。其起点之高远非当年可比，进入的开发商也更加富有经验，是一次在统一“指挥棒”下演出的大合唱。完全可以预见，基于城西往西的城市自然蔓延快速过程，加之主动郊区化的都市发展格局，一个新的大城西将在西溪湿地上形成，其前景远胜于当年的蒋村商住区，有望成为杭城又一个具有标本意义的精品居住区。
大城西包括五常开发区、闲林镇等与杭州城市关系比较紧密的区域。根据地理条件和历史条件，加之近年城市建设的大发展，大城西与城市之间无论空间还是经济上的联系都日益紧密。依托良好生态湿地环境魅力缓冲区的优势，将成为杭州乃至全国人居环境最为优越的地区。
大城西定位于生态城市的理想与生态型的土地使用规划，以湿地保护区为核心建设新城，依托绕城高速公路，同时利用浙江大学名校效应，开辟高教园区，形成以浙江大学为主的杭州西部高等教育区。其中，西进城市发展轴以旅游度假形成城市发展副中心区；北片依托自然及大型交通市政设施用地，建设一条由山丘、平原、坡地、水域等构成的绿色轴线与一片高科技工业园区；南片依托杭昱公路，形成南部中高档住宅区；中部中心区依托仓前、闲林、老余杭交界处，形成城市发展核心区。通过完善城市交通、教育、商业、文化、旅游等多方面的城市基础设施，一个东科技、西居住、北产业的和谐生态人居格局已经浮出水面。
从小区到社区：升级版的城市居住区
杭州人多有城西情结。这种情结，源自被其所营造的街道、高档小区、文化氛围、商业气息等所吸引。
提及城西，我们不能不提到绿城集团。从丹桂、月桂、金桂、银桂、兰桂到桂花城、紫桂花园，这个起步于杭州城西并逐步走向全国的知名品牌开发公司，创造了一个又一个房产神话。
在蒋村商住区高档住宅中，最典型的代表就是绿城的桂花城。这个小区早在上世纪90年代末，就起到了房产品标本作用。即使是在近10年后的今天，桂花城依然让业内和市场赞赏不已。当年每平方米2000多元的起价，如今在二手房市场已高达万元，成为杭州城西住宅中涨幅最大、升值比例最高的高增值房产品。
以桂花城为代表，蒋村商住区逐渐形成了一个集居住、休闲、商业等多功能于一体的高档居住区。而城市的升级意味着版图的放大，也意味着市中心的多元化。随着西溪文化保护区的正式启动，以西溪、留下、闲林、五常等为核心的大城西，日益“显山露水”。
2006年，随着绿城、华立、金都、金成、大华等品牌房地产商的进驻开发，大城西被定位为一个和谐生态居住示范区。
其中的翡翠城，是绿城进军该区域、以社区为开发模式的首个大盘，也是大城西时代的地标性品牌社区代表。其开发姿态，首先在理念上就已经超越了传统居住区的概念。
凭借1400余亩规模的开发用地和良好的湿地资源，翡翠城以科学人性的尺度，合理配置多功能公共空间、商业中心和邻里交流的共享性场所，强调居住者对生活、休闲、商业、娱乐、运动、教育、交通等多方面多层次的整合意识，开发者希望通过这种集约化的有序交融，构建一种更高品质的生活形态，为居住者、为这座城市提供一种更为先进、科学的居住模式。
从翡翠城的社区开发模式可以看出，高档社区对城市进化的多界面整合富有积极的探索意义。它在社区开发中，融合了居住者对一个城市生活的最基本诉求，并注重各种生活功能的综合和均衡，从而强调一个优越于常规小区的居住环境。
两座城：两种城市进化模式
上世纪90年代杭州的“蒋村现象”，创下了杭州郊区住宅建设中的成功案例。城西时代创造了传统城市发展的“渗透模式”，同时也对杭州城市扩张作出了贡献。甚至可以认为，这是杭州房地产发展的示范区。
“摊大饼”式的城市发展模式，是在传统城市发展理论引导下的城市化进程中出现的一种必然现象。老城区通过接壤的郊区，将城市住宅“步步为营”地向外渗透。这样的模式，有利于中小城市在较短的时间内，扩大城市规模，并在市民接受度上迅速摆脱心理瓶颈。
桂花城，在这种模式下起到了一个从近郊向城市中心转变的领军作用。其意义在于，通过舒缓而典雅的低密度建筑，东方传统居住情结的园林艺术，注重邻里文化交融的组团庭院，反映城市艺术的中心花园，以及外廊包围适度规模的商业街等特性，将小区和可预见的城市发展规模紧紧结合在一起，并力图以城市发展来满足小区的大部分外围生活需求，如上学、大商业、医疗等需求。
然而，“摊大饼”模式在城市规模发展到一定程度后，会带来规模偏小、发展速度减缓、人口密度偏高、交通拥挤、环境污染等社会经济问题。今天，大城西的都市规划依据，本质上是城市的自然蔓延过程。“摊大饼”的模式因此不能进一步向留下、闲林、仓前扩张。
一个城市的主动郊区化带来的必然结果是：超前的人居意识与合理的资源配置。在组团式、松散集聚式的大杭州人居格局下，大城西的规划则以“集约模块化”为基本要素。适度的城市距离、具有城市发展基础的区域为大都市组团细胞。
翡翠城的出现，是一次社区开发模式的积极思考与探索。它不仅在建筑规划、建筑多元化、居住空间上有合理的前瞻性改良，而且更注重一个社区所提供的特有文化集成。这种社区文化，主要反映在可步行距离内实现的共享空间上，小到抬高的围合组团庭院，中到密林与草地构成的中心花园和丰富的中心会所，大到社区广场、街区、城市绿带。
社区与小区的最大区别，在于适度规模上能更有效、更丰富地集约资源配置。翡翠城独立设置了大型社区商业中心，聘请国际一流公司美国DDG公司进行规划设计，将高星级标准的高档酒店、大型超市、体育中心集合在一条丰富的商业街区中，同时融入风情各异的咖啡吧、茶吧、鲜花店、书店等休闲业态，并在此基础上，为业主提供绿城幼儿园、绿城医院等基本生活配套。其周边，2008年将建成的西溪沃尔玛距此仅2000米，生活半径中的医院、银行、中小学等城市配套也都将逐渐成形，一个超大规模社区将在大城西诞生。
从桂花城到翡翠城，从蒋村商住区到大城西，杭州城市化进程就这样发生在我们每个人身边，并深刻影响着每位置身其中者的生活。
杭州市城市发展与土地利用变迁分析
根据对1986年5月的1∶1万自然彩色航空照片和1995年11月的1∶3.5万黑白航空照片的解译与实地调查，分别获得了该两个年份的杭州市区土地利用状况图（见图8.18和图8.19）。通过对比图8.17与图8.18和图8.19.以及从图8.20、表8.3和表8.4可以清楚地看出1986～2000年杭州市区城市土地利用结构的演变历史。这期间商业与服务业、住宅、公用基础设施、公共建筑、工矿仓储、交通运输等6个方面的用地变化情况分别叙述如下。图8.18 杭州市1995年城市川地状况航空遥感解译图为避免图面内容负担过重，图中地类按表8.1中的2级分类表示图8.19 杭州市1986年城市用地状况航空遥感解译图为避免图面内容负担过重，图中地类按表8.1中的2级分类表示表8.3 杭州市区1986、1995.2000年土地利用情况对比 （2000年：单位.km2）注：＊表示1986年没有影像资料；萧山区没有行政区划界线，建成面积按影像校正获得。表8.4 杭州市1986～2000年城市建设用地结构变化注：表中数据不含余杭区，所指范围为航片内的范围，以下如没有特别指明均为同一含义。图8.20 杭州市区1986～2000年城市建设用地结构变化直方图8.5.2.1 商业、服务业用地的发展与变迁商业与服务业是一个城市发展中最具活力的一个因素，商服用地建设的发展与变迁能够对一个城市的发展与变迁产生重要影响。航片解译对比显示，杭州市区钱塘江以北的5个城区（上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区）商服用地，1986年总量为3.8907km2,1995年增加到5.9215km2，净增量为2.0308km2，若包括滨江区及萧山区则为5.9216km2，与1986年相比增长了55.44%。到2000年又增加到6.3686km2，净增量为0.4471km2。从1986至2000年的15年间，杭州市区商服用地的平均年增长速率为3.3%。从图8.21可见，从1986至1995年，商服用地扩展的土地主要来源于耕地，其次是其他农用地和住宅用地。这期间，商服用地的主要扩展位置在西湖区西部、拱墅区中部及北部、江干区中部及东部、下城区北部、上城区南部。上城区商服用地的增加量为0.2947km2，主要来源于住宅用地、耕地及交通运输用地的转化。下城区在其北部增加0.4247km2，绝大多数由耕地转化而来。江干区商服用地增加量为0.3875km2，也主要由耕地转化而来。拱墅区增量为0.2935km2，同样来源于耕地。西湖区商服用地增量为0.4741km2，主要由其他农用地转化而来。图8.21 杭州市区1986～1995年和1995～2000年商业、服务业用地来源图中纵坐标为对数坐标，表示地类的面积。横坐标中地类变迁表示商业、服务业用地由哪一种地类变迁而来（以地类代码表示，参见表8.1），与地类代码对应的数字表示变迁的面积，单位为km2。以下相同1995～2000年，商服用地扩展的土地主要来源于其他农用地，其次是耕地和公用设施用地。在空间分布上，西湖区西部、拱墅区北部及江干区中部扩展相对较多，上城区与下城区仅有零星分布。对于滨江区和萧山区，这5年商服用地面积变化很小，表明这两个区虽然从行政区划角度并入杭州市区，但商业与服务业发展仍较缓慢。8.5.2.2 工矿仓储建设用地的发展与变迁杭州市区工矿仓储用地面积仅次于住宅用地。对比图8.17、8.18、8.19，可以看出，1986年工矿仓储用地基本呈带状分布，主要沿西湖区的天目山路和拱墅区的莫干山路、和睦路、湖墅北路及上城区的复兴大道等两侧分布。在下城区及江干区工矿仓储用地分布分散，其中下城区用地规模大，而江干区用地规模小而零星。到1995年，市区工矿仓储用地量在原来基础上形成新的发展，其主要原因一是原属萧山市的滨江区和萧山区并入杭州市，杭州市行政辖区面积扩大了近1倍；二是随着城区的扩展工矿仓储用地也向外发展，尤其是上城区与江干区南部向钱塘江边扩展、拱墅区向北扩展更为明显。从1995～2000年，在钱塘江以北地区，工矿仓储用地发展有所减慢，用地扩展主要发生在江干区南部的钱塘江边及拱墅区的北部。这5年期间，滨江区及萧山区工矿仓储用地扩展明显大于钱塘江以北地区，尤其滨江区西部及萧山区中部与南部扩展快，规模大。表明杭州市区工矿仓储用地呈现出向萧山区扩展的趋势。图8.22表明，从1986～2000年期间，杭州市区工矿仓储用地扩展主要是通过占用耕地和其他农业用地来实现的，其次来源于住宅用地，主要是农村的宅基地。图8.22 杭州市区1986～1995年和1995～2000年工矿仓储用地来源图中纵坐标为对数坐标，表示地类的面积。横坐标中地类变迁表示该业用地由哪一种地类变迁而来（以地类代码表示，参见表8.1），与地类代码对应的数字表示变迁的面积，单位为km28.5.2.3 公用设施建设用地的发展与变迁从1986至2000年，杭州市区的公用设施用地增长了32.27%，增加的用地主要来自耕地，其次是住宅用地（旧式住宅和农村宅基地改造）和其他农用地（图8.23）。图8.18和8.19显示，钱塘江以北的5个旧城区，1986年公用设施用地总面积为10.6584km2，其中西湖区就占8.9116km2。到1995年，这些老城区的公用设施用地如公园、广场、公用绿地、给排水、供热供电及环卫等用地面积随着城区面积的增大而迅速扩大，达到12.3985km2，其中，江干区增长最多，增加0.8771km2。1995～2000年，杭州市各区公用设施用地增长最多的还是江干区，在其南部地区又增加了0.2022km2的公用设施用地。新并入杭州市区的滨江区和萧山区公用设施用地面积也有较大的增加，但是在总体上这期间的增长速度与1986～1995年相比有所减慢。图8.23 杭州市区1986～1995年和1995～2000年公用设施用地来源图中纵坐标为对数坐标，表示地类的面积。横坐标中地类变迁表示用地由哪一种地类变迁而来（以地类代码表示，参见表8.1），与地类代码对应的数字表示变迁的面积，单位为km28.5.2.4 公共建筑用地的发展与变迁1986年，杭州市区公共建筑用地主要集中于老城区及其边缘（见图8.19），用地类型以大学、中专、中学、科研设计及医疗卫生用地为主。从1986～1995年期间，钱塘江以北5个老城区公共建筑用地由7.6336km2增加到11.4077km2，增长了49.4%。新增公共建筑用地主要来源于耕地和其他农业用地，其次是由住宅用地和公用设施用地转化而来的（图8.24）。图8.24 杭州市区1986～1995年和1995～2000年公共建筑用地来源图中纵坐标为对数坐标，表示地类的面积。横坐标中地类变迁表示用地由哪一种地类变迁而来来（以地类代码表示，参见表8.1），与地类代码对应的数字表示变迁的面积，单位为km2从1995至2000年，总体上公共建筑用地增加较少，仅西湖区公共建筑用地增加较多，达0.566km2，增加的用地主要来自耕地和其他农用地，最主要的新增公共建筑用地就是杭州市黄龙体育馆用地。图8.25 杭州市区1986～1995年和1995～2000年住宅用地来源图中纵坐标为对数坐标，表示地类的面积。横坐标中地类变迁表示用地由哪一种地类变迁而来（以地类代码表示，参见表8.1），与地类代码对应的数字表示变迁的面积，单位为km28.5.2.5 住宅建设用地的发展与变迁在我国，住宅用地的扩展是一个城市发展的最主要特征之一。表8.3及图8.20和图8.25表明，1986～1995年期间杭州市区住宅用地扩展最快，从25.1907km2增加到65.9926km2，平均年增长率10.11%。扩展需要的土地主要来自耕地和其他农用地，其次是交通运输用地。在这期间，住宅用地扩展以江干区最快，从1986年的6.2468km2增加到1995年的12.1954km2，净增量达5.9486km2，增长了95.21%，扩展方向主要是向东及北部，增加的绝大多数是通过占用农业用地而形成的农村宅基地。其次是西湖区，1986年住宅用地为2.8965km2,1995年为4.8161km2,10年增长66.3%，增长的用地绝大部分也是通过耕地和其他农用地的减少实现的。拱墅区住宅用地增长位居第三，从1986年的5.1569km2增长到1995年的7.3846km2,10年间增长43.2%，增长部分主要在拱墅区的中部。下城区住宅用地从1986年的5.9686km2增长到1995年的8.1779km2,10年间增长了30.0%。从1995～2000年的5年间，杭州市区住宅用地增长了1.86km2，平均年增长速率为0.56%，明显低于1986～1995年期间，来源仍然以耕地为主。同时，在这期间，随着城市建设布局的调整，一些工矿企业从市区向郊外迁移，较多的工矿仓储用地被用于住宅建设。在区域分布上，2000年上城区、下城区的住宅用地面积较1995年略有下降，滨江区、拱墅区、江干区、西湖区、萧山区的住宅用地继续增长，其中以西湖区增长最多，由4.8161km2增加到6.4391km2，增加了1.623km2。8.5.2.6交通运输用地的发展与变迁交通运输是一个城市发展的大动脉，交通运输的畅通与否对一个城市的发展起重要作用。图8.26表明，杭州市区交通运输用地的增长主要是通过占用耕地和其他农用地来实现的，也有相当部分是通过旧城区改造从住宅用地转化而来的。1986年，钱塘江以北5个旧城区的交通运输用地面积为14.9773km2，占当时城市建设用地的20.53%。市区主干道路四通八达，街区道路网均匀密布。但随着经济发展、人口大量增加，城市规模迅速扩大，原有交通网已远不能满足要求。1995年杭州市区交通运输用地面积总计为22.5745km2，与1986年相比增长了50.72%。但是钱塘江以北5个旧城区的交通运输用地总计为15.5706km2,仅比1986年增加了0.5933km2，除西湖区、拱墅区、上城区和下城区的交通运输用地面积略有增长外，江干区反而有较大幅度下降。这期间，滨江区及萧山区的交通运输用地增长较大。图8.26 杭州市区1986～1995年和1995～2000年交通运输用地来源（说明见图8.21）2000年与1995年相比，钱塘江以北的5个老城区，主要通过旧城改造、道路改造、增设市区高架道路及立交桥等改善交通运输设施，在总体上市区的交通运输用地总量基本保持稳定（表8.3和图8.20），但是在建设用地中的比例从14.79%下降到13.60%。
