住建部约谈五城背后：东莞房价涨幅超深圳、房企南通激战抢地
时隔近三年，住建部再次就房地产调控问题开启约谈模式。据新华社4月8日消息，住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通等5个城市政府负责人，要求切实提高政治站位，把思想和行动统一到党中央、国务院决策部署上来，充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实扛起城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。倪虹指出，要加强实施效果评估，及时完善相关政策，增强调控的针对性、实效性。城市政府要增强工作的积极性、主动性，紧盯新情况新问题，及时采取针对性措施，精准调控，坚决遏制投机炒房，引导好预期，确保房地产市场平稳运行。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，近期以来，以部分一线和热点二线城市为代表的房地产市场热度攀升，尤其适逢三月传统小阳春，部分城市出现过热现象，此前合肥等城市已经陆续出台调控政策稳楼市，本次住建部约谈，并且强调密切关注政策实施效果，体现了对于热点城市的重点关注，并且在因城施策的原则下，更加着重对政策实际实施效果的关注，体现了政策的针对性和实效性，同时对于其他城市也起到警示作用。东莞、南通被列入监测重点城市名单值得一提的是，在约谈5城政府负责人的同时，此次住房和城乡建设部将东莞、南通市列入房地产市场监测重点城市名单。有着深圳“后花园”之称的东莞在2020年6月因房价“涨幅首次超过深圳”而备受关注。此后三个月（2020年7月至9月），东莞连续5次发布楼市新政严堵楼市“漏洞”，包括调整商品房限购、限售政策，下调最高贷款额度，并明确任何以提供“获取选房指标”“锁定房号”“优先选房”服务为由收取金钱的行为，都涉嫌违法违规。据深圳贝壳研究院监测数据，2020年东莞新房共成交9.87万套左右，其中住宅6.47万套，同比增长33.6%，成交均价约2.4万元/平方米，同比涨幅有所扩大。从今年的楼市表现看，中指研究院数据显示，2月份，东莞新建住宅价格环比涨幅0.64%；二手住宅价格环比涨幅1.07%，均排名百城第五。而从挂牌价格来看，东莞二手房挂牌价环比涨幅已连续三个月最高。这也使得东莞再出调控政策抑制楼市过热。今年2月27日凌晨，继去年出台楼市限购、限转让政策后，东莞再出楼市重磅新政。广东省东莞市住房和城乡建设局官网发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知（东建〔2021〕6号）》提出：非本市户籍居民家庭在本市购买第二套商品住房（新建商品住房或二手商品住房），须在购房之日前四年内在本市逐月连续缴纳社保满三年。新入户居民家庭购买第一套新建商品住房的，须在本市落户满半年且在购房前两年内逐月连续缴纳社保满半年。今年3月，东莞又着手调控二手房市场，公布133个热点二手楼盘网签价格。东莞市住房和城乡建设局表示，相关统计力求如实反映东莞部分成交活跃的热点楼盘近期多数房源的网签交易价格情况，供市场各方参考，理性进行交易。同时，相关部门密切关注二手房市场异动，加强联合执法，加大查处力度，严厉打击操纵市场价格、挂牌价虚高、抱团涨价等违法违规行为及市场乱象，切实规范二手房市场交易秩序。南通楼市在去年以来也热度不减。南通西站通车、上海第三机场确认落户南通等利好激发出南通楼市潜力。除了房价不断上涨，土地市场也引来多家房企竞相角逐。以今年2月一次土拍为例，2月22日，两宗位于江苏省南通市通州区的普通商品房用地进入现场竞买环节，一宗地经过99轮竞价以70.77%的溢价成交，另一宗则经过149轮报价，达到最高限，后续通过摇号决定宗地归属。3月15日，编号为R2021-004的钟秀东路北侧、金安路西侧宗地耗时5小时40分、经过470轮竞价成交。从过去一年的表现看，南通市房地产市场多项数据均呈现上涨态势。南通市统计局发布的南通固定资产投资数据显示，2020年南通市房地产开发投资增长37.5%，商品房销售面积增长14.6%，商品房销售额增长16.6%。易居智库研究员研究总监严跃进对此表示，除了三个一二线城市广州、合肥和宁波被约谈外，此次东莞和南通这两个地级市也被约谈，说明三大都市圈周边的重点地级市近期有炒房的现象，依然需要积极管控。严跃进称，此次五个城市被约谈后，势必后续会强化政策管控。从近期此类城市市场热点看，哄抬区域市场投资价值、捂盘惜售等现象依然比较明显，同时二手学区房方面炒作较多，所以预计近期会有各类购房政策收紧和购房秩序的检查。另外，从长效发展机制的角度看，此类城市后续一手房的备案价公开、二手房的指导价制度建立、土地价格的限制等，都会陆续开展。时隔近三年住建部再开启约谈模式上一轮住建部就房地产调控问题开启约谈模式还是2018年。2018年5月，住建部先后约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原等12城政府，强调坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松。2018年8月，住建部又约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府主要负责同志。彼时，约谈要求，全面贯彻党中央、国务院决策部署，把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处。综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。约谈后，多城纷纷响应出台新政稳定楼市。住建部曾赴多地调研督导在此轮约谈5城之前，住建部曾赴地方调研督导房地产工作。据澎湃新闻（www.thepaper.cn）不完全统计，今年以来，住建部赴上海、深圳、杭州、无锡、成都、西安等地调研督导房地产工作。据新华社1月26日消息，住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况。倪虹强调，要坚持问题导向，发现问题及时出手，采取针对性措施，引导好预期，坚决遏制投机炒房。3月3日，新华社消息，倪虹又带队赴浙江省杭州市、江苏省无锡市调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况。倪虹表示，城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。3月20日，住房和城乡建设网站发布消息，倪虹又带队赴四川省成都市和陕西省西安市调研督导房地产工作。倪虹强调，要深入贯彻落实“两会”精神，保持房地产调控定力，确保实现“三稳”目标，着力解决新市民住房突出问题。这些城市在督导后，无一例外均出台政策稳定楼市发展。上海于3月3日发布《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》，明确实施住房限售，对按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同网签备案满5年后方可转让。同时，深化完善房价地价联动机制。在房价地价联动的基础上，商品住宅用地出让实行限价竞价。深圳于2月8日连发3条公告，宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，并首次发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。但参考价普遍较低，几乎相当于市场价的七折，同时银行将根据参考价发放贷款。无锡市住房和城乡建设局于3月2日发布《关于规范我市二手房交易秩序的通知》，将建立二手住房价格信息发布机制，对已经成交的房源信息和明显异常的挂牌价格要及时予以下架。杭州也于3月3日印发《关于进一步规范房地产市场秩序的通知》，进一步加强住房限购，法拍房被纳入限购范围。同时，严格防范经营贷、消费贷违规流入房地产市场。成都于3月22日发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确建立二手房成交参考价格机制，同时法拍房纳入限购。西安则在3月连续三次发文调控楼市，按照新规，西安新房、二手房“满五”才能交易，同时规定从市外迁入西安户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的，须落户满1年，且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税（退役军人、经批准引进的各类人才除外）。
东莞新政：推行二手房成交参考价，中介不得发布挂牌价过高房源
9月27日，广东省东莞市住房和城乡建设局发布《进一步加强房地产经纪行业管理的通知》（简称“《通知》”），从二手房成交参考价、房源信息发布、打击违法违规行为等多个方面提出举措，进一步规范房地产经纪行业。
《通知》提出，加大房价信息公开力度，进一步完善一、二手房价监测和统计机制，利用地理空间信息以及一、二手住宅楼盘网签交易数据，建立线上“东莞房价地图”，公布全市一手楼盘的网签交易价格和二手楼盘的成交参考价格，引导市场理性交易。
《通知》还要求，规范房源信息发布管理机制，中介协会要加强二手住房交易价格市场调查及挂牌价格监测，制作统一的房源信息发布标准；房地产经纪机构及从业人员接受委托放盘时，不得渲染烘托成交信息引导业主随意提高报价，展示的房源价格必须与业主书面委托价格一致，不得受理及通过线上和线下渠道对外发布明显高于东莞市二手住房成交参考价格的挂牌价。
与此同时，《通知》明确，房地产网络信息发布平台应建立健全相关机制，对发布房源信息的经纪机构及从业人员加强资格审核，明确房源信息投诉举报方式以及违规经纪行为处理机制，发现经纪机构或从业人员违规发布虚假房源信息的，应及时通报房地产行业主管部门及中介协会处理。
此外，在打击房地产中介违法违规行为方面，《通知》提出，房地产经纪机构及从业人员不得有在门店、网站等不同渠道发布虚假房源信息，造谣、传谣以及炒作学区房、炒作不实信息等误导消费者或市场预期的行为；不得有诱导、教唆、协助购房人通过伪造证明材料、挂靠第三方公司缴交社保等方式，骗取购房资格、骗提或骗贷住房公积金、规避限购限贷的行为；不得有为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避交易税费的行为；不得有违反交易资金监管相关规定，非法侵占或者挪用客户交易资金等行为。
东莞深夜升级调控：二手房启动限购、限售调整为3年
“深八条”搅动临深楼市，坊间传闻，本周五（7月24日），房价飙涨的东莞将会升级调控政策。虽然靴子落地迟到，但是在意料之中。东莞加码楼市调控，只不过是选择在7月25日凌晨发布新政。
东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局等十二部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），涉及加大住宅用地供应、二手房启动限购、上调限售年限至3年等9个方面内容，可谓东莞“史上最严购房新政”。
二手房启动限购，非本地户籍买首套房须1年以上社保
二手房启动限购政策，是此次东莞购房新政的最大亮点，此前东莞只对新房限购。
根据《通知》，自本《通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。
此前，东莞只对新房限购，执行内容与上文一致。也就是说，此次东莞新政启动了二手房限购政策，限购门槛与新房一致。
业内人士认为，由于此前二手房不限购，给今年上半年炒房者炒作东莞楼市留下了一个缺口。而此轮东莞房价上涨中，二手房也最为明显。
自全面复产复工以来，受深圳房价上涨、购房需求外溢、东莞新房供需矛盾、松山湖产业升级、炒房、地价上涨等综合因素影响，东莞房价开始水涨船高，其中，城区、松山湖片区的二手房市场率先上涨，紧接着塘厦、凤岗等热点板块也加速上涨。
6月份百城房价数据显示，东莞二手房价格环比上涨1.13%，排名第三，仅次于深圳、无锡。
根据东莞中原地产成交系统的数据显示，今年4月-6月，东莞的二手房成交均价分别为24021元/平方米、27563元/平方米、39175元/平方米。其中，6月份，南城二手房成交12套，成交均价为35170元/平方米，同比涨幅近60%，环比上涨12.18%；塘厦二手房成交均价21262 元/平方米，同比上涨34.63%，环比上涨4.92%；凤岗二手房成交均价25910元/平方米，同比上涨19.43%，环比上涨4.54%。
“限售”年限上调至3年，此前为2年
今年5月，东莞市住房和城乡建设局重申“限售”政策，执行2017年4月发布的政策。具体内容是，在2017年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房，须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。
此次东莞新政对于“限售”做出新的要求，自本《通知》施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。在业内人士看来，增加限售年限，能够在一定程度上遏制炒房需求。
此外，东莞新政还调整住房公积金贷款政策，对于异地缴存住房公积金的职工，在东莞市购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为东莞市户籍。
增加住宅用地供应，试点建设“三限房”
值得关注的是，此轮东莞房价上涨因素中，新房供需失衡是主要矛盾之一，而东莞新政，除了在需求端增加门槛与限制外，也在供应端发力。
《通知》指出，加大住宅用地供应力度，适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，优先满足住宅用地需要，缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制，着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈，增加住宅用地有效供应。协同推进稳地价稳房价稳预期，优化住宅用地差别化限地价出让方式。加大安居房配建力度，原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积10%的安居房，用于人才住房等用途。
此外，东莞试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。
资深房地产专家龙斌曾表示，这一轮东莞房价上涨的主要原因之一，是这两年新房市场供应相对短缺，积压到一定程度，随着需求增多，房价就会上涨。
据中原地产研究中心统计，2020年上半年，东莞一手住宅新增供应约13256套，共成交21062套，成交面积245万平方米，同比上升4%。同时，市场供不应求造成库存回落，消化周期缩短至7个月。
分析人士认为，增加土地供应不仅有助于缓解东莞新房供应压力，试点“三限房”还有利于稳定地价、房价与市场预期。
房价飙涨，东莞6月以来已多次调控楼市
东莞房价上半年上涨“凶猛”引起市场广泛关注，6月份以来，东莞市住房和城乡建设局已多次出台政策，相关负责人多次表态降温楼市。
6月份，东莞市住房和城乡建设局有关负责人表示，将对市场乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为。
7月2日，东莞市住房和城乡建设局等四部门发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导，加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为。其中，重申商品住房“限价”引起业内人士最多关注，即“首期首次申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%(含)；分期申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）”。
紧随“深八条”，7月15日深夜，东莞市住房和城乡建设局发布通知，将加强商品住宅网签销售信息公开，提高房价透明度，诸如每月定期发布上个月新建商品住宅和二手住宅的网签情况，每季度发布新建商品住宅的库存情况。
东莞12部门联合发文升级楼市调控 商品住房获证三年后可交易
2020年7月25日凌晨，东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局、东莞市不动产登记中心、东莞市市场监督管理局、东莞市金融工作局、东莞市互联网信息办公室、东莞市住房公积金管理中心、国家税务总局东莞市税务局、中国人民银行东莞市中心支行、中国银行保险监督管理委员会、东莞监管分局等十二部门联合发文，颁布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，进一步升级调控政策。
查阅文件看到，其写明“为切实贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持‘房子是用来住的，不是用来炒的’定位，进一步强化房地产市场调控城市主体责任，经市人民政府同意，现就相关事项通知。”
其具体内容有九条，分别是：
一、加大住宅用地和住房供应力度
加大住宅用地供应力度，适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，优先满足住宅用地需要，缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制，着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈，增加住宅用地有效供应。加强住房区域协调和城乡统筹，促进区域轨道交通等基础设施互联互通和教育医疗等公共服务设施对接，引导人口和住房需求合理分布。协同推进稳地价稳房价稳预期，优化住宅用地差别化限地价出让方式。加大安居房配建力度。原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积 10%的安居房，用于人才住房等用途。试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。
二、调整商品住房限购政策
自本通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房，下同），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。
自本通知施行之日起，个人所得税缴纳证明不再作为购房资格审核材料。为做好与原有政策的衔接，在本通知施行之日前已连续缴纳个税满一年或两年的非本市户籍居民家庭，仍可按原政策规定购买首套或第二套商品住房。
三、调整商品住房限转让年限
自本通知施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。
四、调整住房公积金贷款政策
对于异地缴存住房公积金的职工，在我市购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为本市户籍。
五、加强商品住房价格监管
密切监测商品住房销售价格，对于新建商品住房申报销售价格明显超出周边市场价格水平的，从土地成本、建安成本、 销售管理费用、税费、企业利润等方面进行全面核查，对定价超出行业公允水平又不能作出合理说明的，暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案。
六、规范房地产金融秩序
继续严格执行差别化住房信贷政策，持续做好房地产金融风险防控各项工作，切实防范信贷资金违规流入房地产市场。强化房地产融资业务管理，将房地产贷款集中度过高和增速过快的银行列为重点监管对象。加强对银行等金融机构的监管，督促银行严格审核购房资金来源，严查严防挪用消费贷款及其他贷款用于购房。禁止非银行金融机构向个人提供购房贷款。严厉打击“高评高贷”行为，对参与“高评高贷”的评估机构、金融机构，依法依规追究相关机构和人员责任。
七、规范房地产市场交易秩序
加大联合查处力度，持续开展房地产市场秩序整顿工作，重点打击房地产领域捂盘惜售、价外加价、虚假宣传、恶意炒作、收“茶水费”等违法违规行为。对二手房市场操盘控价、抱团涨价、通过“阴阳合同”骗取贷款、将不具备交易转让条件的房源挂牌出售等恶意哄抬房价、扰乱市场秩序的行为从严查处。对相关参与机构、个人，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、限制交易、列入个人征信不良记录等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。
八、加大房地产信息公开力度
进一步加强商品住房用地、房源、住房交易价格等信息公开，促进供需信息对接对称。定期发布全市已成交住宅用地的可售楼面单价平均数。适时公布存量房源和未来计划上市房源情况。定期公布全市各镇街（园区）新建商品住房和二手住房网签交易数据，适时公布各镇街（园区）有代表性的、成交活跃的二手房楼盘的网签交易信息，提高房价透明度，引导市场理性交易。
九、加强宣传舆论引导
加强房地产政策宣传解读工作，及时发布权威信息，回应社会关切。加强房地产信息发布规范管理，对虚假夸大、捏造散布不实言论、误导公众、违规发布房地产信息的行为，依法依规严肃处理。
事实上，这是自7月以来，东莞市政府已经出台的第三则有关房地产方面政策，也是最为严厉的一次政策调整。
7月2日，东莞官方发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，以加快在建商品住房入市销售、加强商品住房销售价格指导、加强商品住房项目销售监管。
7月15日，东莞市住房和城乡建设局、市统计局、市不动产登记中心联合发布《关于加强商品住宅网签销售信息公开的通知》，为加强商品住宅网签销售信息公开，进一步提高房价透明度，合理引导市场预期，落实做好“一城一策”相关工作，东莞将定期发布网签房价，提高房价透明度。
根据东莞市不动产登记中心官网和东莞市统计局官网发布的数据，2020年1-6月，全市新建商品住宅网签20978套，与2019年1-6月的21058套基本持平；网签面积约244.24万平方米，同比微增3.3%。
此前报道显示，今年上半年东莞一手住宅网签面积创近四年同期最高。
据悉，上半年东莞楼市与去年同期相比仍能实现稳中有增，6月是最大功臣，该月网签面积高达83.11万平方米，同比大幅增加了近5成。
加上随着深圳楼市新政出台，让部分深圳消费者将购房需求转移到东莞、惠州等城市，使得东莞未来房价上涨预期更加激烈，也让不少业内人士早已预言东莞将出台新的楼市调控政策。
